Einleitung
Du hast die perfekte Wohnung gefunden. Der Kaufpreis passt, die Lage stimmt – doch dann kommt die Überraschung beim Notartermin. Viele Käufer planen nur den Kaufpreis ein und vergessen dabei die Kaufnebenkosten. Das kann teuer werden.
Beim Immobilienkauf in Deutschland fallen zwingend zusätzliche Kosten an. Je nach Bundesland und Kaufpreis summieren sie sich auf 5,5 % bis 15 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 400.000 € bedeutet das zwischen 22.000 € und 60.000 € obendrauf. Geld, das du vor dem Kauf eingeplant haben musst.
In diesem Ratgeber lernst du, was Kaufnebenkosten genau sind, wie du sie mit einem Kaufnebenkostenrechner korrekt berechnest und wie hoch sie in den einzelnen Bundesländern ausfallen. Du findest konkrete Zahlenbeispiele für NRW, Bayern, Berlin, das Saarland und Niedersachsen – und erfährst, wo du legal sparen kannst.
Was sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie setzen sich aus drei Hauptposten zusammen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie – falls ein Makler beteiligt ist – der Maklerprovision.
Einige dieser Kosten sind gesetzlich vorgeschrieben. Andere entstehen nur in bestimmten Situationen. Wichtig zu wissen: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Du musst sie aus deinem Eigenkapital bezahlen.
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Die drei Hauptposten im Überblick
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Einzelposten. Sie wird einmalig beim Kauf fällig und richtet sich nach dem Kaufpreis. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Satz in ganz Deutschland. NRW, das Saarland, Brandenburg und Schleswig-Holstein liegen mit 6,5 % an der Spitze. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € macht dieser Unterschied allein 15.000 € aus.
Nach der notariellen Beurkundung informiert der Notar das Finanzamt. Du erhältst dann einen Steuerbescheid. Die Zahlung muss innerhalb eines Monats erfolgen.
Notar- und Grundbuchkosten
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Notarkosten und die Grundbuchgebühren sind bundesweit einheitlich geregelt. Zusammen betragen sie etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
Dabei entfallen rund 1,5 % auf den Notar und etwa 0,5 % auf die Grundbucheintragung. Diese Kosten kannst du nicht verhandeln – sie sind fest in der Gebührenordnung verankert.
Maklerprovision
Wer einen Makler einschaltet, muss auch dessen Courtage einkalkulieren. Seit Dezember 2020 gilt: Die Maklerprovision wird zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Käufer zahlen also maximal die Hälfte der vereinbarten Provision.
Die Gesamtcourtage liegt je nach Region bei 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Pro Partei sind das 1,785 % bis 3,57 %. Kaufst du ohne Makler direkt vom Eigentümer, fällt dieser Posten komplett weg.
Kaufnebenkosten berechnen: So funktioniert es
Kaufnebenkosten berechnen ist einfacher als viele denken. Du brauchst drei Angaben: den Kaufpreis, das Bundesland und die Information, ob ein Makler beteiligt ist.
Schritt 1: Grunderwerbsteuer ermitteln
Kaufpreis × Grunderwerbsteuersatz deines Bundeslandes
Schritt 2: Notar und Grundbuch addieren
Kaufpreis × 1,5 % bis 2 % (Richtwert)
Schritt 3: Maklerprovision ergänzen (falls zutreffend)
Kaufpreis × 1,785 % bis 3,57 % (Käuferanteil)
Schritt 4: Alle drei Posten addieren
Beispielrechnung für ein Haus in NRW zum Kaufpreis von 400.000 €:
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | 26.000 € |
| Notar + Grundbuch | 2,0 % | 8.000 € |
| Maklerprovision (Käufer) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamt | ~12 % | ~48.280 € |
Das ergibt Kaufnebenkosten NRW von rund 12 % des Kaufpreises. Wer das nicht einplant, gerät schnell in Liquiditätsprobleme.
Noch einfacher geht es mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner – du gibst Kaufpreis und Bundesland ein und siehst das Ergebnis in Sekunden.
Kaufnebenkosten nach Bundesland: Die wichtigsten im Vergleich
Kaufnebenkosten NRW – Rechner und aktuelle Werte
Nordrhein-Westfalen hat mit 6,5 % die höchste Grunderwerbsteuer in Deutschland. Wer in Köln, Düsseldorf oder Dortmund kauft, zahlt allein dafür erhebliche Summen. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € sind das 22.750 € nur für die Grunderwerbsteuer.
Gesamte Kaufnebenkosten NRW (mit Makler): rund 11 % bis 13 % des Kaufpreises. Ohne Makler liegt der Wert bei etwa 8 % bis 9 %. Der Kaufnebenkosten NRW Rechner auf profirechner.de berechnet dir beide Varianten.
Kaufnebenkosten Bayern – Rechner und aktuelle Werte
Bayern ist in Deutschland das Bundesland mit der niedrigsten Grunderwerbsteuer: 3,5 %. Das macht den Immobilienkauf trotz hoher Kaufpreise in München oder Nürnberg steuerlich günstiger.
Bei einem Kaufpreis von 500.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 17.500 €. In NRW wären es für denselben Preis 32.500 € – ein Unterschied von 15.000 €. Kaufnebenkosten Bayern (mit Makler) liegen insgesamt bei etwa 8 % bis 10 %.
Kaufnebenkosten Berlin – Rechner und aktuelle Werte
Berlin liegt mit 6,0 % Grunderwerbsteuer knapp unter dem bundesweiten Höchstsatz. Der durchschnittliche Kaufpreis für Berliner Eigentumswohnungen liegt 2025 bei rund 4.500 €/m². Für eine 100-m²-Wohnung zum Kaufpreis von 450.000 € sind das 27.000 € allein an Grunderwerbsteuer.
Kaufnebenkosten Berlin mit Makler: rund 10 % bis 12 %. Bei diesen Kaufpreisen lohnt es sich, den Kaufnebenkosten Berlin Rechner vor der Besichtigung zu nutzen – nicht erst beim Notartermin.
Kaufnebenkosten Saarland – Rechner und aktuelle Werte
Das Saarland liegt ebenfalls bei 6,5 % Grunderwerbsteuer – auf dem Spitzenniveau zusammen mit NRW. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das 19.500 € allein für die Steuer. Im Vergleich zu Bayern zahlt ein Käufer im Saarland für dieselbe Immobilie 9.000 € mehr Grunderwerbsteuer.
Die Gesamtkosten (Kaufnebenkosten Saarland) mit Makler betragen in der Regel 10 % bis 12 % des Kaufpreises.
Kaufnebenkosten Niedersachsen – Rechner und aktuelle Werte
Niedersachsen liegt mit 5,0 % Grunderwerbsteuer im Mittelfeld. Für ein Reihenhaus in Hannover oder Bremen zu 400.000 € fallen 20.000 € Grunderwerbsteuer an. Zusammen mit Notar und Grundbuch landen die Kaufnebenkosten Niedersachsen bei rund 7,5 % bis 9,5 %.
Schnellübersicht: Grunderwerbsteuer aller relevanten Bundesländer
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte KNK* (mit Makler) |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ~8–10 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | ~8–10 % |
| Berlin | 6,0 % | ~10–12 % |
| NRW | 6,5 % | ~11–13 % |
| Saarland | 6,5 % | ~11–13 % |
*KNK = Kaufnebenkosten, Schätzwert inkl. Notar, Grundbuch, Makler (Käuferanteil 3,57 %)
Wie viel Eigenkapital brauchst du für die Kaufnebenkosten?
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten nur in Ausnahmefällen mit. Der Regelfall lautet: Du zahlst sie aus Eigenmitteln. Das hat einen Grund. Geld, das du für Nebenkosten ausgibst, hat keinen materiellen Gegenwert mehr – es erhöht also das Finanzierungsrisiko für die Bank.
Plane deshalb mindestens 10 % bis 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital für die Nebenkosten ein. Wer zusätzlich 10 % bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapitalanteil mitbringt, bekommt bessere Konditionen bei der Baufinanzierung.
Mehr zur optimalen Eigenkapitalplanung findest du in unserem Ratgeber Immobilien kaufen in Deutschland. Deine monatliche Belastung lässt sich außerdem mit dem Hypothekenrechner simulieren.
Kaufnebenkosten senken: 4 legale Wege
1. Inventar und Küche separat ausweisen
Mitgekaufte Einrichtungsgegenstände wie Küchen, Einbauschränke oder Markisen gehören nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Wenn du sie im Kaufvertrag einzeln mit eigenem Preis ausweist, reduziert sich die Steuerbasis. Das Finanzamt akzeptiert das in der Regel bis zu 15 % des Gesamtkaufpreises.
2. Ohne Makler kaufen
Wer direkt vom Eigentümer kauft, spart die komplette Maklerprovision. Das macht je nach Region 1,785 % bis 3,57 % des Kaufpreises aus. Bei 400.000 € sind das bis zu 14.280 €.
3. Förderprogramme prüfen
KfW, Wohnriester und Länderprogramme können Kaufnebenkosten teilweise abdecken. In Hessen gibt es beispielsweise einen Rückerstattungsmechanismus für Grunderwerbsteuer bei Erstkäufern. Prüfe die aktuellen Programme in deinem Bundesland, bevor du unterschreibst.
4. Zeitpunkt beachten
Kaufst du eine Immobilie von einem nahen Verwandten in gerader Linie (Eltern → Kinder), fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch Erbschaften und Schenkungen sind steuerfrei.
Häufige Fragen zum Kaufnebenkostenrechner
Was berechnet ein Kaufnebenkostenrechner genau?
Ein Kaufnebenkostenrechner ermittelt alle zusätzlichen Kosten, die beim Immobilienkauf über den Kaufpreis hinaus anfallen. Das sind in der Regel Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %) sowie die Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist).
Du gibst Kaufpreis, Bundesland und die Makler-Option ein – der Rechner zeigt dir die einzelnen Posten und die Gesamtkosten. Unser Kaufnebenkosten-Rechner macht das für alle deutschen Bundesländer.
Wie hoch sind Kaufnebenkosten in Deutschland durchschnittlich?
Ohne Makler liegen die Kaufnebenkosten bei 5,5 % bis 8 % des Kaufpreises. Mit Makler steigen sie auf 8 % bis 15 %. Der genaue Wert hängt vom Bundesland (Grunderwerbsteuer) und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist.
Ein Richtwert, der zuverlässig funktioniert: Plane mindestens 10 % bis 12 % des Kaufpreises als Puffer ein.
Kann ich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei einer selbstgenutzten Immobilie: nein. Die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten kannst du für dein Eigenheim nicht von der Steuer abziehen. Anders sieht es aus, wenn du die Immobilie vermietest oder gewerblich nutzt. Dann sind diese Kosten als Anschaffungsnebenkosten absetzbar.
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?
Die Notar- und Grundbuchkosten werden kurz nach dem Notartermin fällig. Die Grunderwerbsteuer erhältst du erst einige Wochen nach der Beurkundung per Steuerbescheid. Bezahlen musst du sie innerhalb eines Monats nach Bescheiddatum.
Die Maklerprovision ist meist direkt nach dem Vertragsabschluss fällig – genau wie im Maklervertrag vereinbart.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an. Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe an die Gemeinde, die du als Eigentümer dauerhaft zahlst. Beide Begriffe klingen ähnlich, bezeichnen aber komplett verschiedene Steuern.
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Die wichtigsten Erkenntnisse
Kaufnebenkosten sind beim Hauskauf keine Kleinigkeit. In NRW oder dem Saarland landen sie schnell bei 12 % bis 13 % des Kaufpreises. In Bayern oder Niedersachsen fällt der Wert günstiger aus – aber nie null.
Plane die Nebenkosten immer aus Eigenkapital. Wer das nicht tut, riskiert beim Notartermin eine böse Überraschung. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner berechnest du dein persönliches Budget in Sekunden – nach Bundesland, Kaufpreis und mit oder ohne Makler.
Für deine Gesamtfinanzierung empfehlen wir außerdem einen Blick auf den Kreditrechner und den Hypothekenrechner. Damit siehst du, wie sich Kaufpreis plus Nebenkosten auf deine monatliche Rate auswirken.
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