Baufinanzierung Rechner: Monatliche Rate, Zinsen & Restschuld berechnen

Mit dem Baufinanzierungsrechner ermittelst du in wenigen Sekunden deine monatliche Kreditrate, die Zinskosten über die gesamte Laufzeit und die Restschuld nach Ende der Zinsbindung. Trag Darlehensbetrag, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung ein, den Rest übernimmt der Rechner automatisch. Kein Anruf, keine Anmeldung, keine Weiterleitung an einen Berater: Du siehst das Ergebnis direkt auf dem Bildschirm, ohne dass danach ein Anbieter in deinem Postfach oder auf dem Anrufdisplay landet.

Das Wichtigste in Kürze

Was: Der Rechner ermittelt deine monatliche Rate, die Gesamtzinskosten und die Restschuld zum Ende der Zinsbindung.

Wann: Nützlich in jeder Phase einer Immobilienfinanzierung, egal ob Erstfinanzierung, Anschlussfinanzierung oder Umschuldung.

Wie: Vier Eingaben reichen: Darlehensbetrag, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung.

Warum profirechner.de: Unabhängig von jeder Bank, ohne Lead-Formular, das Ergebnis erscheint sofort und ohne Zwischenschritt.

Wie funktioniert der Baufinanzierung Rechner?

Der Rechner arbeitet mit vier Eingabefeldern. Jedes davon beeinflusst deine monatliche Rate und die Gesamtkosten der Finanzierung unmittelbar, deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf jedes einzelne.

Darlehensbetrag eingeben

Der Darlehensbetrag ist die Summe, die du bei der Bank aufnimmst: Kaufpreis der Immobilie plus Kaufnebenkosten, abzüglich deines Eigenkapitals. Kaufst du zum Beispiel eine Wohnung für 380.000 Euro, kommen etwa 38.000 Euro Nebenkosten dazu. Bringst du 80.000 Euro Eigenkapital ein, bleibt ein Darlehensbetrag von 338.000 Euro. Diese Zahl trägst du direkt in den Rechner ein.

Sollzins und Effektivzins

Der Sollzins ist der reine Nominalzins, den die Bank für das Darlehen verlangt, und die Grundlage für die Ratenberechnung im Rechner. Der Effektivzins liegt meist leicht darüber, weil zusätzliche Kosten wie Bearbeitungsgebühren oder der Auszahlungskurs eingerechnet werden. Für den Vergleich zwischen Angeboten verschiedener Banken zählt deshalb immer der Effektivzins, nicht der Sollzins. Nur er zeigt, welches Angebot am Ende tatsächlich günstiger ist, selbst wenn zwei Sollzinsen auf den ersten Blick identisch aussehen.

Anfängliche Tilgung festlegen

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell du das Darlehen abbezahlst. Üblich sind Werte zwischen 1 und 3 Prozent pro Jahr. Bei 338.000 Euro Darlehen und 2 Prozent Tilgung zahlst du im ersten Jahr 6.760 Euro Tilgung, der Rest deiner Rate deckt die Zinsen. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld, aber desto höher fällt auch die monatliche Rate aus. Wer eine niedrige Rate bevorzugt, wählt eine niedrigere Tilgung und zahlt dafür über die Laufzeit mehr Zinsen.

Zinsbindung wählen

Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins garantiert bleibt. Üblich sind 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Eine lange Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber meist einen kleinen Zinsaufschlag gegenüber einer kürzeren Bindung. Wie stark sich schon kleine Zinsunterschiede über Jahrzehnte auswirken, zeigt der Zinseszins-Effekt bei langfristigen Anlagen im Zinseszinsrechner, denselben Mechanismus, der bei einer 30-jährigen Baufinanzierung über mehrere Tausend Euro entscheiden kann.

Wichtige Begriffe der Baufinanzierung

Wer die Grundbegriffe kennt, versteht auch, warum der Rechner welche Zahl ausgibt.

Eigenkapital — wie viel ist sinnvoll?

Als Faustregel gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, dazu die kompletten Kaufnebenkosten. Bei einer 380.000-Euro-Immobilie wären das 76.000 bis 114.000 Euro plus rund 38.000 Euro Nebenkosten. Mehr Eigenkapital bedeutet in der Regel einen niedrigeren Zinssatz, weil die Bank ein geringeres Risiko trägt. Wer weniger einbringt, bekommt trotzdem eine Finanzierung, meist aber zu spürbar schlechteren Konditionen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Drei Posten machen den Großteil aus: die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten mit rund 1,5 bis 2 Prozent, und die Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt war, üblich 3,57 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, oft je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Diese Kosten lassen sich kaum mitfinanzieren, ohne dass die Bank strengere Bedingungen stellt. Am besten deckst du sie komplett aus Eigenkapital.

Tilgung und Sondertilgung

Die Tilgung ist der Teil deiner Rate, der die Kreditsumme tatsächlich reduziert, der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate leicht mit. Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Zahlung, meist bis zu 5 oder 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer Weihnachtsgeld, eine Erbschaft oder einen Bonus flexibel einbringen will, sollte ein Sondertilgungsrecht direkt im Kreditvertrag vereinbaren, eine nachträgliche Änderung ist meist nicht mehr möglich. Im Tilgungsrechner lässt sich der Tilgungsplan im Detail berechnen, inklusive der Wirkung einzelner Sondertilgungen auf Laufzeit und Restschuld.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Die Restschuld ist der Betrag, der nach Ende der Zinsbindung noch offen ist, sie erscheint im Rechner als Ergebnis. Läuft die Zinsbindung aus, brauchst du eine Anschlussfinanzierung: entweder als Prolongation bei der bisherigen Bank oder als Umschuldung zu einem neuen Anbieter. Wer schon vorher absehen kann, dass die Zinsen steigen könnten, sichert sich die aktuellen Konditionen über ein Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre im Voraus.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital — geht das?

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, in der Praxis aber die Ausnahme. Banken verlangen dafür eine sehr gute Bonität: ein sicheres, hohes Einkommen, eine saubere SCHUFA-Auskunft und meist ein unbefristetes Arbeitsverhältnis oder eine Verbeamtung. Der Zinssatz liegt bei einer Vollfinanzierung spürbar über dem einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital, weil die Bank ein höheres Ausfallrisiko trägt. Realistisch bleibt: Wer zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln stemmen kann, verbessert seine Konditionen deutlich, selbst wenn für den Kaufpreis selbst kein Eigenkapital übrig ist.

Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Die maximale Darlehenssumme ergibt sich aus deinem monatlichen Budget, nicht umgekehrt. Wer zuerst das Objekt sucht und danach die Finanzierung passend rechnet, überschätzt sich schnell. Baust du neu, lohnt sich zusätzlich, vorab die Baukosten für dein Bauvorhaben kalkulieren zu lassen, bevor du die Finanzierung fixierst.

Monatliches Budget ermitteln

Grundlage ist dein Nettoeinkommen abzüglich fixer Lebenshaltungskosten. Bei Teilzeit oder schwankendem Einkommen lässt sich das Nettoeinkommen für die Budgetplanung ermitteln im Brutto-Netto-Rechner. Ein Beispiel für eine vierköpfige Familie:

Ist eine Elternzeit absehbar, lässt sich Elterngeld in die Haushaltsrechnung einplanen im Elterngeldrechner, bevor du die verfügbare Rate für die kommenden Jahre festlegst.

Maximale Darlehenssumme berechnen

Aus der verfügbaren Rate lässt sich die maximale Darlehenssumme ableiten: Jahresrate geteilt durch die Summe aus Sollzins und Tilgungssatz. Bei 2.300 Euro verfügbarer Monatsrate, 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich: 27.600 Euro Jahresrate geteilt durch 5,8 Prozent entspricht einer maximalen Darlehenssumme von rund 476.000 Euro. Trag diese Werte direkt in den Rechner oben ein, um dein eigenes Ergebnis zu sehen.

Baufinanzierung für Beamte

Verbeamtete Personen gelten bei Banken als besonders sichere Kreditnehmer, unabhängig von Bundesland oder Dienstherrn. Der Grund: Ein Beamtenverhältnis lässt sich praktisch nicht kündigen, das Ausfallrisiko für die Bank sinkt entsprechend. Das wirkt sich direkt auf die Konditionen aus, viele Banken bieten verbeamteten Kunden einen Zinsabschlag von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten gegenüber Standardkonditionen. Ein eigenes Produkt “Beamtenkredit” für die Baufinanzierung gibt es bei den meisten Banken nicht, die bessere Bonität wirkt sich aber automatisch auf das individuelle Angebot aus. Vergleichen lohnt sich trotzdem, denn nicht jede Bank gewichtet den Beamtenstatus gleich stark.

Rechner für Bauzinsen der einzelnen Banken — lohnt sich der Vergleich?

Fast jede große Bank bietet einen eigenen Baufinanzierungsrechner an, von der Sparkasse über die ING bis zur Deutschen Bank oder Commerzbank. Diese Rechner sind nicht falsch, sie zeigen aber ausschließlich die Konditionen des jeweiligen Hauses und häufig nur nach Angabe deiner Kontaktdaten. profirechner.de ist an keine Bank gebunden. Du kannst hier verschiedene Szenarien durchspielen, Darlehensbetrag, Zins und Tilgung frei verändern und siehst das Ergebnis sofort, ohne dass danach ein Berater anruft. Für ein konkretes Angebot führt am Vergleich mehrerer Banken trotzdem kein Weg vorbei. Ein unabhängiger Rechner ist dafür der bessere Ausgangspunkt als das Tool eines einzelnen Anbieters, weil kein Ergebnis in Richtung eines bestimmten Produkts verzerrt ist.

So senkst du die Kosten deiner Baufinanzierung

Fünf Stellschrauben beeinflussen die Gesamtkosten deiner Finanzierung am stärksten:

• Eigenkapital erhöhen: Jeder zusätzliche Prozentpunkt Eigenkapital senkt in der Regel den Zinssatz, weil die Bank weniger Risiko trägt.
• Sondertilgungen nutzen: Ein Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 Prozent pro Jahr verkürzt die Laufzeit spürbar, ohne dass die monatliche Rate steigt.
• Zinsbindung an die Lebenssituation anpassen: Wer in den nächsten 10 Jahren voraussichtlich umzieht oder umschuldet, muss keine 20-jährige Bindung wählen und spart den Zinsaufschlag dafür.
• KfW-Förderung prüfen: Für energieeffizientes Bauen oder Sanieren gibt es zinsgünstige KfW-Darlehen, die sich mit der Baufinanzierung kombinieren lassen.
• Mehrere Angebote vergleichen: Schon 0,2 Prozentpunkte Unterschied im Effektivzins machen bei 30 Jahren Laufzeit mehrere Tausend Euro aus.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Als grobe Faustregel gilt das 4- bis 5-fache deines Bruttojahreseinkommens als realistische Kaufpreisgrenze. Genauer wird es, wenn du dein verfügbares monatliches Budget in den Rechner oben einträgst und die maximale Darlehenssumme direkt ausrechnen lässt.

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten rund um den Immobilienkauf, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Zusammen machen sie je nach Bundesland 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Das hängt vom Zinsniveau bei Abschluss und deiner Planungssicherheit ab. Bei niedrigen Zinsen lohnt sich meist eine lange Bindung von 15 bis 20 Jahren, um das Niveau möglichst lange zu sichern. Wer eine kurzfristige Veränderung plant, etwa einen Verkauf, fährt oft besser mit 10 Jahren.

Kann ich Sondertilgungen einplanen?

Ja, sofern dein Kreditvertrag ein Sondertilgungsrecht enthält. Üblich sind 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr ohne zusätzliche Kosten. Verhandle dieses Recht am besten schon vor Vertragsabschluss, eine nachträgliche Änderung ist meist nicht mehr möglich.

Was bedeutet Tilgung und Sondertilgung?

Die Tilgung ist der planmäßige Teil deiner monatlichen Rate, der die Kreditsumme reduziert. Die Sondertilgung ist eine zusätzliche, freiwillige Zahlung außerhalb der Rate, mit der du das Darlehen schneller abbaust und Zinskosten sparst.

Wie bekomme ich die günstigste Baufinanzierung?

Drei Faktoren wirken zusammen: eine gute Bonität und ausreichend Eigenkapital, ein Vergleich mehrerer Bankangebote statt eines einzelnen, und eine Finanzierungsstruktur, die zu deiner Lebenssituation passt, etwa bei Tilgungshöhe und Zinsbindung.

Wie berechnet sich eine Immobilienfinanzierung?

Vier Faktoren bestimmen die Rechnung: der Kapitalmarktzins als Basis für den Sollzins, deine Bonität, der Wert und Zustand der Immobilie als Sicherheit, und die gewählte Finanzierungsstruktur aus Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung.

Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen?

Als Richtwert gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der kompletten Kaufnebenkosten. Damit bekommst du in der Regel spürbar bessere Zinskonditionen als bei einer Vollfinanzierung.

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Ja, als Vollfinanzierung, allerdings nur bei sehr guter Bonität und meist zu einem höheren Zinssatz. Realistischer ist häufig, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu decken.

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Die Restschuld muss neu finanziert werden, entweder als Prolongation bei der bisherigen Bank oder als Umschuldung zu einem neuen Anbieter. Wer frühzeitig plant, kann sich die Konditionen über ein Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre im Voraus sichern.