Eine Dachsanierung kostet schnell fünfstellig, doch ein Teil davon lässt sich über die Steuer zurückholen. Welcher Weg sich lohnt, hängt davon ab, ob Sie das Haus selbst bewohnen, vermieten oder gerade Asbest entfernen müssen. Mit dem Dachsanierung-Kosten-Rechner ermitteln Sie zuerst die voraussichtlichen Kosten Ihres Projekts, dann zeigt dieser Artikel, was davon steuerlich absetzbar ist.
Was kann ich von der Dachsanierung steuerlich absetzen? Bei einer Dachsanierung gibt es vier steuerliche Wege: Handwerkerkosten bis 1.200 € jährlich (§ 35a EStG), energetische Sanierung mit bis zu 40.000 € Steuerermäßigung über drei Jahre (§ 35c EStG), Werbungskosten für Vermieter sowie außergewöhnliche Belastungen bei einer Asbestsanierung. Welcher Weg passt, hängt von Nutzung und Maßnahme ab.
Die 4 Wege im Überblick
Bevor Sie sich für einen Weg entscheiden, lohnt sich ein Blick auf alle vier gleichzeitig. Sie schließen sich teilweise gegenseitig aus, lassen sich in anderen Fällen aber sogar kombinieren, solange es um unterschiedliche Maßnahmen am selben Haus geht.
| Weg | Wer profitiert | Maximale Entlastung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Handwerkerbonus | Eigennutzer, für Arbeitslohn | 1.200 € pro Jahr | § 35a EStG |
| Energetische Sanierung | Eigennutzer, für energetische Maßnahmen | 40.000 € über 3 Jahre | § 35c EStG |
| Werbungskosten | Vermieter | Erhaltungsaufwand: in voller Höhe | § 9 EStG, Anlage V |
| Außergewöhnliche Belastung | Eigennutzer bei Asbestbelastung | Kosten abzüglich zumutbarer Eigenbelastung | § 33 EStG |
Eigennutzer und Vermieter können beide profitieren, wenn ein Haus teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet wird. Dazu später mehr im Abschnitt zur Mischnutzung.
Handwerkerkosten absetzen (§ 35a EStG) – bis 1.200 € im Jahr
Wenn Sie Ihr Dach reparieren, neu eindecken oder Ziegel austauschen lassen, zählt das als haushaltsnahe Handwerkerleistung. Das Finanzamt erkennt 20 Prozent der Lohnkosten an, gedeckelt auf 6.000 Euro Lohnkosten pro Jahr. Das ergibt eine maximale Steuerermäßigung von 1.200 Euro jährlich, direkt von der Steuerschuld abgezogen, nicht nur vom zu versteuernden Einkommen.
Voraussetzungen
Drei Bedingungen entscheiden darüber, ob das Finanzamt die Kosten anerkennt. Die Rechnung muss Arbeitslohn und Material getrennt ausweisen, denn nur der Lohnanteil zählt. Die Zahlung muss per Überweisung erfolgen, Bargeld akzeptiert das Finanzamt grundsätzlich nicht. Und die Arbeiten müssen an Ihrem selbst genutzten Haus oder dem dazugehörigen Grundstück stattfinden, nicht bei einem Neubau.
Rechenbeispiel
Angenommen, Sie lassen lose Ziegel reparieren und einen Teilbereich des Dachs neu eindecken. Die Gesamtkosten liegen bei 8.000 Euro, davon entfallen 3.500 Euro auf Arbeitslohn. 20 Prozent von 3.500 Euro sind 700 Euro, die Sie direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen können. Mit dem Dachsanierung-Kosten-Rechner sehen Sie vorab, wie sich Material- und Lohnkostenanteil bei Ihrem konkreten Projekt ungefähr verteilen.
Energetische Dachsanierung steuerlich absetzen (§ 35c EStG) – bis 40.000 €
Wird das Dach im Zuge der Sanierung gedämmt, greift ein deutlich größerer Hebel. Nach § 35c EStG können Sie 20 Prozent der Sanierungskosten von der Steuer abziehen, verteilt auf drei Jahre und gedeckelt auf 40.000 Euro pro Wohnobjekt bei maximal 200.000 Euro anrechenbaren Kosten. Anders als beim Handwerkerbonus zählen hier auch die Materialkosten, nicht nur der Arbeitslohn.
Voraussetzungen und Fachunternehmerbescheinigung
Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein, und Sie müssen es selbst bewohnen. Die Sanierung muss von einem Fachunternehmen ausgeführt werden, das eine amtliche Bescheinigung nach dem vom Bundesministerium der Finanzen vorgegebenen Muster ausstellt. Diese Bescheinigung bestätigt, dass die technischen Mindestanforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) eingehalten wurden, etwa ein bestimmter U-Wert der Dämmung. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die Kosten nicht an. Gefördert werden Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen werden.
Verteilung über drei Jahre
Die Steuerermäßigung kommt nicht auf einen Schlag, sondern gestaffelt: im ersten und zweiten Jahr jeweils 7 Prozent der Kosten, im dritten Jahr 6 Prozent. Maßgeblich ist das Jahr, in dem die Sanierung abgeschlossen wurde, nicht das Rechnungsdatum.
Rechenbeispiel: Der bestehende Kosten-Rechner kalkuliert für eine Komplettsanierung eines 160-m²-Satteldachs mit Tonziegeln und Aufsparrendämmung Gesamtkosten von rund 43.400 Euro. Wird diese Sanierung als energetische Maßnahme bescheinigt, ergibt der Steuerbonus 20 Prozent von 43.400 Euro, also 8.680 Euro, verteilt auf drei Jahre: 3.038 Euro im ersten Jahr, 3.038 Euro im zweiten und 2.604 Euro im dritten. Zum Vergleich: Die BAFA-Förderung von 15 Prozent würde für dasselbe Projekt einen einmaligen Zuschuss von 6.510 Euro bedeuten. Steuerlich gesehen ist der Bonus hier rechnerisch höher, fließt aber über drei Jahre statt sofort.
Steuerbonus oder BAFA/KfW-Förderung – was lohnt sich mehr?
Eine Kombination beider Wege für dieselbe Maßnahme ist ausgeschlossen. Sie müssen sich vor Beginn der Arbeiten entscheiden, ob Sie den Zuschuss beantragen oder die Steuerermäßigung nutzen wollen. Ein nachträglicher Wechsel ist nicht möglich.
Die Förderquote spricht oft für den Steuerbonus: An der Gebäudehülle, also auch beim Dach, liegt der BAFA-Fördersatz aktuell bei 15 Prozent, der Steuerbonus dagegen bei 20 Prozent. Für Wärmepumpen oder Solarthermie liegt das BAFA-Niveau mit bis zu 25 Prozent plus Boni dagegen höher, hier lohnt sich oft die direkte Förderung mehr. Auch die förderfähige Kostenobergrenze unterscheidet sich: Bei der BAFA-Förderung sind es 60.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr, beim Steuerbonus 200.000 Euro insgesamt.
Ein Punkt wird häufig übersehen: Das Kombinationsverbot gilt nur pro Maßnahme, nicht pro Haus. Sie können für die Fenster den Steuerbonus nutzen und für das Dach einen KfW-Kredit, solange es sich um getrennte, einzeln abrechenbare Maßnahmen handelt. Wer mehrere Sanierungsschritte plant, sollte das vorab mit einem Energieberater durchrechnen.
Dachsanierung als Vermieter: Werbungskosten, Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
Bei vermieteten Immobilien gilt eine andere Logik als bei selbst genutzten. Die Dachsanierungskosten mindern hier nicht direkt die Steuerschuld, sondern die Mieteinnahmen als Werbungskosten in der Anlage V. Entscheidend ist, ob die Kosten als Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten gelten.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
| Merkmal | Erhaltungsaufwand | Herstellungskosten |
|---|---|---|
| Typische Maßnahme | Neueindeckung, Reparatur, Dämmung ohne Flächengewinn | Dachgeschossausbau, neue Gauben, Substanzerweiterung |
| Steuerliche Behandlung | Sofort und voll als Werbungskosten absetzbar | Abschreibung über die Nutzungsdauer (meist 2 % pro Jahr) |
| Verteilbar auf mehrere Jahre? | Ja, wahlweise auf bis zu 5 Jahre | Nein, feste AfA-Sätze |
Eine Sonderregel kommt hinzu, wenn Sie das Haus erst kürzlich gekauft haben: Liegen die Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf über 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, gelten sie unabhängig vom eigentlichen Charakter der Arbeiten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen abgeschrieben werden. Das betrifft viele Käufer älterer Häuser, die kurz nach dem Erwerb das Dach erneuern.
Für kleinere Einzelrechnungen gibt es eine Vereinfachung: Kosten bis 4.000 Euro netto pro Baumaßnahme dürfen Sie auf Antrag formlos als Erhaltungsaufwand behandeln, auch wenn die Abgrenzung im Detail unklar wäre.
Teilweise vermietet, teilweise selbst bewohnt
Bewohnen Sie eine Hälfte des Hauses selbst und vermieten die andere, werden die Sanierungskosten anhand der Wohn- und Nutzfläche aufgeteilt. Der auf die Mieter entfallende Anteil zählt für Sie als Werbungskosten in der Anlage V. Für den selbst genutzten Anteil bleibt der Weg über § 35a oder § 35c offen, sodass Sie an einem einzigen Sanierungsprojekt gleich doppelt profitieren können.
Asbestsanierung am Dach: außergewöhnliche Belastung
Bei Häusern aus den 1970ern und früher stecken oft Asbestzementplatten im Dach. Wird eine Asbestsanierung wegen akuter Gesundheitsgefährdung nötig, lassen sich die Kosten unter Umständen als außergewöhnliche Belastung nach § 33 EStG absetzen, abzüglich einer zumutbaren Eigenbelastung.
Dafür braucht es drei Nachweise: ein amtliches technisches Gutachten von TÜV oder DEKRA, das vor Beginn der Sanierung erstellt wurde und die konkrete Gesundheitsgefährdung belegt, einen Entsorgungsnachweis für die fachgerechte Beseitigung der Asbestelemente, und die Bestätigung, dass keine Ansprüche gegen Dritte bestehen, etwa gegen den früheren Verkäufer wegen eines Sachmangels.
Die zumutbare Eigenbelastung richtet sich nach Bruttoeinkommen, Familienstand und Kinderzahl:
| Jahreseinkommen | Ledig | Verheiratet | 1–2 Kinder | Ab 3 Kindern |
|---|---|---|---|---|
| bis 15.340 € | 5 % | 4 % | 2 % | 1 % |
| 15.340 € bis 51.130 € | 6 % | 5 % | 3 % | 1 % |
| über 51.130 € | 7 % | 6 % | 4 % | 2 % |
Rechenbeispiel: Ein Ehepaar mit zwei Kindern hat ein gemeinsames Jahreseinkommen von 50.000 Euro, die zumutbare Belastung liegt bei 3 Prozent, also 1.500 Euro. Bei Asbestsanierungskosten von 8.000 Euro könnten 6.500 Euro als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden.
So tragen Sie die Dachsanierung in der Steuererklärung ein
- Belege sammeln. Rechnung mit getrennten Lohn- und Materialkosten, Überweisungsbeleg, bei energetischen Maßnahmen zusätzlich die Fachunternehmerbescheinigung.
- Richtige Anlage wählen. Handwerkerleistungen gehören in den Mantelbogen, energetische Maßnahmen in die Anlage „Energetische Maßnahmen“, Vermieter tragen Werbungskosten in die Anlage V ein.
- Bescheinigung beilegen. Bei § 35c reichen Sie die Fachunternehmerbescheinigung mit der Steuererklärung ein. Bei § 35a müssen Sie Belege nicht automatisch beifügen, sollten sie aber für eine spätere Nachfrage aufbewahren.
- Folgejahre nicht vergessen. Bei § 35c tragen Sie die Ermäßigung im zweiten und dritten Jahr erneut ein, auch wenn die Sanierung längst abgeschlossen ist.
- Steuerbescheid prüfen. Kontrollieren Sie, ob das Finanzamt den vollen Betrag anerkannt hat, und legen Sie bei Abweichungen fristgerecht Einspruch ein.
Häufige Fehler bei der steuerlichen Absetzung
Viele Eigentümer zahlen Handwerker noch in bar, weil es unkompliziert erscheint, verlieren dadurch aber den gesamten Steuervorteil. Andere beantragen erst die KfW-Förderung und versuchen danach, dieselbe Maßnahme zusätzlich steuerlich abzusetzen, was das Finanzamt grundsätzlich ablehnt. Ein dritter Fehler: die Bescheinigung des Fachunternehmens erst nach Abschluss der Arbeiten anzufordern, obwohl manche Nachweise, etwa beim Asbestgutachten, zwingend vorher vorliegen müssen. Und wer Material- und Lohnkosten nicht getrennt in Rechnung stellen lässt, riskiert, dass das Finanzamt den gesamten Betrag streicht statt nur den nicht absetzbaren Materialanteil.
Häufig gestellte Fragen zur Dachsanierung und Steuer
Wie hoch ist der Steuerbonus bei einer Dachsanierung? Beim Handwerkerbonus sind es bis zu 1.200 Euro pro Jahr für Arbeitslohn. Bei einer energetischen Sanierung mit Dämmung sind es bis zu 40.000 Euro, verteilt auf drei Jahre.
Kann ich Förderung und Steuerbonus für dieselbe Dachsanierung kombinieren? Nein, für ein und dieselbe Maßnahme müssen Sie sich vor Baubeginn entscheiden. Verschiedene Maßnahmen am selben Haus, etwa Dach und Fenster, können Sie aber unterschiedlich fördern lassen.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten beim Dach? Erhaltungsaufwand erhält den bestehenden Zustand, etwa eine Neueindeckung, und ist sofort als Werbungskosten absetzbar. Herstellungskosten entstehen, wenn neue Wohnfläche geschaffen wird, etwa durch einen Dachgeschossausbau, und müssen über Jahre abgeschrieben werden.
Können Vermieter eine Dachsanierung steuerlich absetzen? Ja, als Werbungskosten in der Anlage V, sofern es sich um Erhaltungsaufwand handelt. Bei Herstellungskosten erfolgt die Absetzung über die Abschreibung statt sofort in voller Höhe.
Was gilt steuerlich bei einer Asbestsanierung am Dach? Die Kosten können als außergewöhnliche Belastung gelten, wenn ein amtliches Gutachten eine akute Gesundheitsgefährdung bestätigt. Abzuziehen ist eine zumutbare Eigenbelastung, die sich nach Einkommen, Familienstand und Kinderzahl richtet.
Wie lange dauert es, bis ich den Steuerbonus erhalte? Beim Handwerkerbonus wirkt sich die Ermäßigung im nächsten Steuerbescheid aus. Beim energetischen Steuerbonus zieht sich die Auszahlung über drei Veranlagungszeiträume.
Muss das Dach mindestens zehn Jahre alt sein, um den Steuerbonus zu nutzen? Für die energetische Sanierung nach § 35c ja, das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Für den Handwerkerbonus nach § 35a gilt diese Altersgrenze nicht.
Fazit
Welcher der vier Wege sich lohnt, hängt vor allem davon ab, wie Sie Ihr Haus nutzen und was am Dach gemacht wird. Eigennutzer mit einer reinen Reparatur greifen zum Handwerkerbonus, bei einer Dämmung lohnt sich meist der größere Steuerbonus nach § 35c. Vermieter rechnen über die Anlage V, und bei Asbestbelastung kommt die außergewöhnliche Belastung ins Spiel. Bevor Sie sich für einen Förderweg entscheiden, lohnt sich ein Blick auf die voraussichtlichen Gesamtkosten: Der Dachsanierung-Kosten-Rechner liefert in wenigen Sekunden eine realistische Schätzung, mit der Sie die hier gezeigten Rechenbeispiele auf Ihr eigenes Projekt übertragen können.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Bei größeren Sanierungsvorhaben empfiehlt sich die Abstimmung mit einem Steuerberater oder Energieeffizienz-Experten.