Ein Haus für 350.000 Euro klingt nach einer klaren Zahl. Doch auf dem Kontoauszug sieht es anders aus — denn der Staat, der Notar und oft auch ein Makler halten ebenfalls die Hand auf. Wer diese Zusatzkosten nicht von Anfang an einplant, erlebt eine böse Überraschung kurz vor dem Notartermin.
Die sogenannten Kaufnebenkosten betragen beim Hauskauf in Deutschland zwischen 9 % und 15 % des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro sind das bis zu 52.500 Euro — zusätzlich. Und das Schlimmste daran: Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht. Du brauchst sie aus eigener Tasche.
Dieser Ratgeber erklärt dir, welche Nebenkosten beim Hauskauf anfallen, wie hoch sie je nach Bundesland ausfallen, und wie du sie mit dem profirechner.de Hauskauf Nebenkosten Rechner schnell und präzise berechnest. Am Ende weißt du genau, was dein Traumhaus wirklich kostet — und wo du legal sparen kannst.
Was sind Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie entstehen nicht durch den Wert der Immobilie selbst, sondern durch die rechtliche Abwicklung des Kaufs, staatliche Abgaben und eventuelle Vermittlungsleistungen.
Warum fallen diese Kosten überhaupt an?
In Deutschland ist jeder Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben notariell zu beurkunden (§ 311b BGB). Ohne Notar kein gültiger Kaufvertrag — und damit auch keine Eintragung ins Grundbuch. Zusätzlich erhebt der Staat eine Grunderwerbsteuer, sobald eine Immobilie den Besitzer wechselt.
Beauftragst du außerdem einen Makler, kommt dessen Provision dazu. Seit Dezember 2020 gilt: Beim Kauf von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision hälftig.
Wer zahlt die Kaufnebenkosten?
Als Käufer trägst du den Großteil. Die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie der Käuferanteil der Maklerprovision liegen vollständig in deiner Verantwortung. Nur die Maklerkosten teilen sich seit 2020 beide Parteien — alles andere bleibt bei dir.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?
Als Faustregel gilt: Rechne mit Kaufnebenkosten von rund 9 % bis 12 % des Kaufpreises. Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, können es auch bis zu 15 % sein.
Hier eine Übersicht der Gesamtnebenkosten nach Bundesland (inkl. Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch ~2 %, Makler ~3,57 %):
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Nebenkosten gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 9,0 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 9,0 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 10,0 % |
| Bremen | 5,5 % | ca. 11,0 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 11,5 % |
| Berlin | 6,0 % | ca. 11,5 % |
| NRW | 6,5 % | ca. 12,1 % |
| Brandenburg | 6,5 % | ca. 12,1 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | ca. 12,1 % |
| Thüringen | 6,5 % | ca. 12,1 % |
Ohne Maklerkosten liegen die Nebenkosten ca. 3,5 Prozentpunkte niedriger.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und Brandenburg (6,5 %) allein bei der Grunderwerbsteuer zwischen 14.000 und 26.000 Euro aus. Das entspricht dem Preis eines Mittelklassewagens — nur durch die Wahl des Bundeslandes bedingt.
Welche Kosten fallen beim Hauskauf konkret an?
Grunderwerbsteuer: Der größte Einzelposten
Die Grunderwerbsteuer ist für die meisten Käufer die teuerste Nebenkosten-Position. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Sie ist einmalig fällig und wird direkt nach dem Notartermin vom Finanzamt angefordert.
Wichtig: Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erhältst du keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt — und ohne diese erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Du bist also erst dann offiziell Eigentümer, wenn die Steuer bezahlt ist.
Gut zu wissen: Kaufst du eine Immobilie und verhandelst Möbel, Einbauküche oder andere bewegliche Gegenstände separat aus dem Kaufvertrag heraus, zahlst du Grunderwerbsteuer nur auf den reduzierten Grundstücks- und Gebäudepreis. Das spart bares Geld — dazu später mehr.
Notar- und Grundbuchkosten: Gesetzlich vorgeschrieben
In Deutschland ist ein Immobilienkauf ohne notarielle Beurkundung rechtlich unwirksam (§ 311b BGB). Der Notar ist dabei kein Anwalt für eine Seite, sondern ein neutraler Vermittler, der sicherstellt, dass Käufer und Verkäufer rechtlich geschützt sind.
Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Du kannst also nicht verhandeln — die Kosten sind festgelegt. Rechne für Notar und Grundbucheintragung zusammen mit rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
Was genau zahlt der Notar ab?
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Abwicklung der Kaufpreiszahlung (Fälligkeitsmitteilung)
- Eintragung der Grundschuld
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Der Grundbucheintrag selbst kostet ca. 0,5 % des Kaufpreises und ist im Gesamtblock von ~2 % bereits enthalten.
Maklerprovision: Nicht immer obligatorisch
Kaufst du über einen Makler, fällt zusätzlich dessen Provision an. Die Maklerprovision liegt in Deutschland in der Regel bei drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. In einigen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, in anderen wird sie komplett von einer Partei getragen.
Seit Dezember 2020 gilt bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte — und der Käufer zahlt maximal so viel wie der Verkäufer. In der Praxis sind 3,57 % für den Käufer üblich (die andere Hälfte trägt der Verkäufer).
Kaufst du direkt vom Eigentümer ohne Makler, entfallen diese Kosten komplett — das spart bei einem 400.000-Euro-Haus über 14.000 Euro.
Wie berechne ich die Nebenkosten beim Hauskauf?
Die einfachste Methode: Nutze den Kaufnebenkosten Rechner auf profirechner.de. Du gibst Kaufpreis und Bundesland ein — der Rechner ermittelt Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision automatisch auf den Euro genau.
Rechenbeispiel: Hauskauf für 300.000 € in Bayern (ohne Makler)
| Kostenart | Prozentsatz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 10.500 € |
| Notarkosten | 1,0 % | 3.000 € |
| Grundbuchkosten | 0,5 % | 1.500 € |
| Summe Nebenkosten | 5,0 % | 15.000 € |
| Gesamtkosten | 315.000 € |
Rechenbeispiel: Hauskauf für 300.000 € in NRW (mit Makler)
| Kostenart | Prozentsatz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 19.500 € |
| Notarkosten | 1,0 % | 3.000 € |
| Grundbuchkosten | 0,5 % | 1.500 € |
| Maklerprovision (Käufer) | 3,57 % | 10.710 € |
| Summe Nebenkosten | 11,57 % | 34.710 € |
| Gesamtkosten | 334.710 € |
Das gleiche Haus, die gleiche Größe, der gleiche Kaufpreis — aber fast 20.000 Euro mehr Nebenkosten, nur wegen des anderen Bundeslandes und eines Maklers. Wer Kaufnebenkosten unterschätzt, steht schnell vor Liquiditätsproblemen — noch bevor der Kreditvertrag unterschrieben ist.
Für die Finanzierungsplanung hilft dir auch der profirechner.de Kreditrechner, mit dem du deine monatliche Rate direkt berechnen kannst.
Wie finanziere ich die Kaufnebenkosten?
Das ist ein Punkt, den viele Käufer zu spät erkennen: Die Kaufnebenkosten sollten von Anfang an in die Finanzierungsplanung einfließen, da Banken sie meist nicht mitfinanzieren.
Das bedeutet konkret: Du brauchst die Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital. Plane also nicht nur 20 % des Kaufpreises als Eigenkapitalpuffer ein, sondern zusätzlich noch einmal 10 bis 15 % für die Nebenkosten.
Praxisbeispiel aus unserer Community: Ein Käufer plante seinen ersten Immobilienkauf in Bayern und kalkulierte zunächst nur 5 % Nebenkosten ein. Nach dem profirechner.de Kaufnebenkosten-Rechner stellte er fest, dass er — inklusive Notar, Grundbuch und Makler — tatsächlich 28.000 € benötigte. Das gab ihm die Zeit, seinen Finanzierungsplan rechtzeitig vor dem Notartermin anzupassen.
Banken setzen in der Regel voraus, dass mindestens 15–20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Wer mehr Eigenkapital einbringt, bekommt bessere Zinsen und eine niedrigere monatliche Rate — prüfe das mit dem profirechner.de Zinsrechner.
Kann ich Kaufnebenkosten sparen oder senken?
Nicht alle Nebenkosten sind in Stein gemeißelt. Einige lassen sich legal reduzieren.
Möbel und Inventar separat ausweisen
Wenn Einbauküche, Gartengeräte oder andere bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag separat vom Immobilienpreis ausgewiesen werden, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den niedrigeren Immobilienwert an. Bei einer Einbauküche im Wert von 15.000 € und einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 % spart das direkt 975 €.
Das Finanzamt akzeptiert diese Aufteilung, solange die Beträge marktüblich und nicht überhöht sind. Lass dich im Zweifel von einem Steuerberater absichern.
Makler umgehen oder Provision verhandeln
Kaufst du direkt vom Eigentümer — über Plattformen oder persönliche Kontakte — entfällt die Maklerprovision vollständig. Das spart je nach Kaufpreis mehrere tausend bis über zehntausend Euro.
Ist ein Makler bereits involviert, lohnt sich das Gespräch über die Höhe der Provision trotzdem. Die gesetzliche Regelung legt nur den Maximalbetrag fest — nach unten ist Spielraum möglich.
Förderprogramme der KfW und Bundesländer
Die KfW fördert energetische Sanierungen und den Kauf von Neubauten mit günstigen Krediten und teilweise direkten Zuschüssen. Einige Bundesländer bieten zusätzliche Programme für Erstkäufer oder Familien mit Kindern. Seit 2026 gibt es in einigen Bundesländern neue Staffelungen und Freibeträge für Erstkäufer und Familien mit Kindern.
Prüfe vor dem Kauf die Förderdatenbank deines Bundeslandes sowie die aktuellen KfW-Programme — eine Stunde Recherche kann hier fünfstellige Beträge einsparen.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Die kurze Antwort: kommt drauf an.
Bei selbst genutzten Immobilien
Wenn Sie selbst einziehen (Eigennutzung): Die Nebenkosten sind privat veranlasst und damit steuerlich nicht absetzbar. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren gehen vollständig zu deinen privaten Kosten.
Bei vermieteten Immobilien
Kaufst du als Kapitalanlage und vermietest die Immobilie, sieht die Sache anders aus. Die Kaufnebenkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) und können so über die Laufzeit steuerlich geltend gemacht werden. Notarkosten für die Grundschuld sind sogar sofort absetzbar.
In diesem Fall lohnt sich unbedingt eine Beratung durch einen Steuerberater — die möglichen Steuervorteile können die Beratungskosten bei weitem übersteigen.
Was sind versteckte Nebenkosten beim Hauskauf?
Neben den vier klassischen Posten gibt es weitere Kosten, die im Eifer des Kaufs leicht übersehen werden.
Sanierungskosten
Bei älteren Immobilien fällt häufig Renovierungsbedarf an — von neuem Dach bis zu veralteten Heizungsanlagen. Lass vor dem Kauf einen Gutachter prüfen, welche Maßnahmen anstehen. Das kostet einige Hundert Euro, kann aber vor teuren Überraschungen schützen.
Gebäudeversicherung
Ab dem Tag des Eigentumsübergangs brauchst du eine Wohngebäudeversicherung. Prüfe, ob die bestehende Police des Verkäufers übertragbar ist oder ob du eine neue abschließen musst.
Bereitstellungszinsen
Rufst du den Kredit nicht sofort ab, verlangen viele Banken Bereitstellungszinsen auf den noch nicht ausgezahlten Betrag. 2026 bewegen sich die Bauzinsen meist im Bereich zwischen 3 % und 3,5 % für zehnjährige Zinsbindungen. Plane den Zeitpunkt der Kreditauszahlung sorgfältig.
Umzugskosten
Selbst organisiert oder mit Umzugsunternehmen — ein Umzug kostet je nach Entfernung und Umfang zwischen 500 und mehreren tausend Euro.
Häufige Fragen zum Hauskauf Nebenkosten Rechner
Wie genau ist ein Hauskauf Nebenkosten Rechner?
Ein guter Rechner — wie der auf profirechner.de — berücksichtigt die aktuellen Grunderwerbsteuersätze je Bundesland sowie Standardwerte für Notar und Grundbuch. Die tatsächlichen Notarkosten können leicht abweichen, je nachdem welche Zusatzleistungen beauftragt werden. Als Planungsgrundlage ist der Rechner aber sehr präzise.
Wann muss ich die Kaufnebenkosten zahlen?
Die Grunderwerbsteuer wird nach dem Notartermin vom Finanzamt angefordert — du hast meist vier Wochen Zeit zur Zahlung. Die Notarrechnung kommt ebenfalls kurz nach der Beurkundung. Plane also, dass der gesamte Nebenkostenbetrag unmittelbar nach dem Notartermin verfügbar sein muss.
Kann ich die Kaufnebenkosten in den Kredit aufnehmen?
In den meisten Fällen nicht. Banken finanzieren klassischerweise maximal den Kaufpreis — die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen. Manche Banken bieten bei sehr guter Bonität eine Vollfinanzierung an, die auch Nebenkosten einschließt. Das ist aber die Ausnahme und kommt mit schlechteren Zinssätzen.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?
Das ist gefährlich: Der Notar wird die Eigentumsumschreibung stoppen. Zudem haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch — der Notar könnte das Geld also vom Verkäufer fordern, der dann vom Vertrag zurücktreten könnte. Zahle die Steuer also pünktlich — sie ist keine Option.
Fazit: Nebenkosten zuerst berechnen, dann kaufen
Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss zusätzlich 9 % bis 15 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eventuell Maklerkosten einplanen — und diese Summe muss aus eigener Tasche kommen.
Drei Dinge solltest du vor jedem Kauf tun: Kaufnebenkosten für dein Bundesland exakt berechnen, Finanzierungsbedarf realistisch planen, und prüfen wo du legal sparen kannst — etwa durch Möbelausweis oder direkten Kauf ohne Makler.
Berechne deine persönlichen Kaufnebenkosten jetzt auf den Euro genau mit dem profirechner.de Kaufnebenkosten Rechner — kostenlos, ohne Anmeldung, in unter einer Minute.
Hast du Fragen zu deiner konkreten Situation oder fehlt ein Bundesland in der Tabelle? Schreib es in die Kommentare — wir helfen gerne weiter.
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Hinweis: Dies ist kein Steuer- oder Rechtsberatung. Für deine individuelle Situation empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater oder Notar.