Mit dem Immobilien Rechner siehst du in einem Durchgang, was dein Immobilienkauf wirklich kostet: Kaufpreis, Nebenkosten nach Bundesland, benötigtes Eigenkapital und die monatliche Rate für die Finanzierung. Du trägst vier Werte ein, der Rechner liefert dir sofort eine vollständige Kostenübersicht statt einzelner Bruchstücke.
Der Rechner richtet sich an drei Situationen: Du planst gerade den Kauf einer ersten Immobilie und willst wissen, welcher Kaufpreis überhaupt realistisch ist. Du hast bereits ein konkretes Objekt im Blick und willst vor dem Notartermin die Gesamtkosten schwarz auf weiß sehen. Oder du vergleichst zwei Angebote und willst in wenigen Minuten prüfen, welches sich finanziell besser rechnet.
Was der Immobilien Rechner berechnet
Die meisten Rechner im Netz zeigen dir nur einen Ausschnitt: entweder die Finanzierungsrate oder die Nebenkosten, selten beides zusammen. Der Immobilien Rechner auf profirechner.de führt vier Kostenblöcke zu einem Ergebnis zusammen:
- den Kaufpreis der Immobilie
- die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Maklerprovision)
- das tatsächlich benötigte Darlehen nach Abzug deines Eigenkapitals
- die monatliche Rate auf Basis von Sollzins und Tilgungssatz
Am Ende steht eine Zahl, mit der du planen kannst: wie viel Geld du insgesamt brauchst und was dich das jeden Monat kostet.
So nutzt du den Rechner
Du benötigst für die Berechnung nur vier Angaben:
- Kaufpreis der Immobilie
- Bundesland (für die korrekte Grunderwerbsteuer)
- vorhandenes Eigenkapital
- gewünschter Tilgungssatz oder Wunschrate
Der Rechner ergänzt Sollzins und Nebenkostensätze automatisch mit marktüblichen Werten. Du kannst jeden Wert anpassen und verschiedene Szenarien durchspielen, etwa mit mehr Eigenkapital oder einem anderen Tilgungssatz.
Anders als bei vielen Vermittlerseiten führt die Berechnung hier zu keinem Anruf und keiner Angebotsanfrage. Der Rechner ist ein reines Rechentool: Du gibst Werte ein, du bekommst ein Ergebnis, fertig. Wenn du im Anschluss eine verbindliche Finanzierung brauchst, verlinken wir dich zu den passenden Spezialrechnern für die nächsten Schritte.
Beispielrechnung: Reihenhaus für 420.000 €
Ein Paar findet ein Reihenhaus in Nordrhein-Westfalen für 420.000 Euro. Es bringt 90.000 Euro Eigenkapital aus Ersparnissen mit und kauft über einen Makler.
So setzt sich der Gesamtaufwand zusammen:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 420.000 € |
| Grunderwerbsteuer (NRW, 6,5 %) | 27.300 € |
| Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %) | 8.400 € |
| Maklerprovision, Käuferanteil (3,57 %) | 14.994 € |
| Gesamtkosten | 470.694 € |
| Eigenkapital | 90.000 € |
| Benötigtes Darlehen | 380.694 € |
Bei einem Sollzins von 3,8 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergibt sich eine monatliche Rate von rund 1.840 Euro. Das Eigenkapital deckt hier knapp 19 Prozent der Gesamtkosten, etwas unter der oft genannten 20-Prozent-Marke. Für eine detaillierte Finanzierungsrechnung mit vollständigem Tilgungsplan nutzt du im Anschluss den Baufinanzierung-Rechner.
Was beeinflusst deine monatliche Rate?
Drei Stellschrauben bestimmen, wie hoch deine Rate am Ende ausfällt.
Der Sollzins hängt vom aktuellen Zinsniveau und deiner Bonität ab. Ein sicheres, hohes Einkommen und wenig bestehende Verbindlichkeiten führen in der Regel zu einem niedrigeren Zinsaufschlag. Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell du das Darlehen zurückzahlst: 1 Prozent Tilgung im Jahr bedeutet eine lange Laufzeit und eine niedrige Rate, 3 Prozent verkürzen die Laufzeit deutlich, erhöhen aber die monatliche Belastung. Die Sollzinsbindung, meist 10, 15 oder 20 Jahre, legt fest, wie lange dein Zins garantiert bleibt. Eine längere Bindung kostet meist einen kleinen Zinsaufschlag, schützt dich dafür vor steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.
Spiel im Rechner ruhig mehrere Kombinationen durch. Schon ein Prozentpunkt mehr Tilgung kann die Laufzeit um mehrere Jahre verkürzen, bei nur moderat höherer Monatsrate.
Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?
Als Faustregel gelten 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln. Mit weniger geht es oft trotzdem, nur verlangt die Bank dann meist einen höheren Zinsaufschlag, weil das Ausfallrisiko für sie steigt. Wer mehr als 20 Prozent einbringt, verbessert in der Regel seine Konditionen spürbar.
Zum Eigenkapital zählen nicht nur Bankguthaben, sondern auch Bausparverträge, Wertpapierdepots und in manchen Fällen bereits vorhandenes Immobilieneigentum, das sich als Sicherheit hinterlegen lässt.
Ein Begriff, der in diesem Zusammenhang häufig fällt, ist der Beleihungsauslauf. Er beschreibt das Verhältnis zwischen benötigtem Kredit und dem Wert der Immobilie: (Kredit minus Eigenkapital) mal 100, geteilt durch den Beleihungswert. Je niedriger dieser Wert, desto geringer das Risiko für die Bank, und desto besser meist die Konditionen für dich.
Nebenkosten beim Immobilienkauf im Überblick
Die Nebenkosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis dazu und liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer schwankt zwischen 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) und 6,5 Prozent (unter anderem Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland). Berlin liegt bei 6,0 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 420.000 Euro macht das je nach Bundesland einen Unterschied von rund 12.600 Euro. Die vollständige Aufstellung für alle 16 Bundesländer findest du im Kaufnebenkostenrechner.
Notar- und Grundbuchkosten
Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich geregelt und liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten decken den Kaufvertrag, die Grundschuldbestellung für die Bank und die Eintragung ins Grundbuch ab. Anders als bei der Grunderwerbsteuer zahlst du diesen Posten unabhängig vom Bundesland zu ähnlichen Sätzen. Für eine genaue Aufschlüsselung nach Kaufvertrag, Grundschuldbestellung und Eintragung nutzt du den Notarkosten Rechner.
Maklerprovision
Ist ein Makler beteiligt, kommt je nach Bundesland und Vereinbarung meist ein Käuferanteil von 3 bis 4 Prozent des Kaufpreises hinzu. Seit der Gesetzesänderung 2020 wird die Provision in den meisten Fällen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sodass keine Seite die volle Courtage allein trägt. Verkauft der Eigentümer privat ohne Makler, entfällt dieser Posten komplett, und die Gesamtnebenkosten sinken entsprechend auf etwa 5,5 bis 8 Prozent.
Typische Fehler bei der Kostenplanung
Nebenkosten vergessen. Wer nur den Kaufpreis einplant und die Nebenkosten außer Acht lässt, hat am Ende oft 10 bis 15 Prozent zu wenig Eigenkapital für den Notartermin. Kalkuliere die Nebenkosten von Anfang an mit ein, nicht erst kurz vor der Beurkundung.
Falscher Grunderwerbsteuersatz. Der Satz richtet sich nach dem Bundesland des Kaufobjekts, nicht nach deinem aktuellen Wohnsitz. Kaufst du in einem anderen Bundesland, als in dem du gerade wohnst, gilt trotzdem der Satz am Standort der Immobilie.
Keine Rücklage für Instandhaltung. Nach dem Kauf bleibt vielen Käufern kein Puffer für Reparaturen übrig, weil die gesamte Liquidität in Kaufpreis und Nebenkosten fließt. Als Richtwert kalkulieren viele Eigentümer zusätzlich zur Finanzierungsrate rund 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr für Instandhaltung ein.
Zu kurze Sollzinsbindung. Eine kurze Zinsbindung senkt den Sollzins geringfügig, verlagert das Zinsrisiko aber auf die Anschlussfinanzierung in einigen Jahren. Bei schwankendem Zinsniveau lohnt sich häufiger eine längere Bindung, auch wenn sie etwas mehr kostet.
Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?
Eine gängige Orientierung: Die monatliche Kreditrate sollte 35 Prozent deines Netto-Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 5.000 Euro wären das maximal 1.750 Euro Rate im Monat. Trag dein Einkommen und deine gewünschte Rate in den Rechner ein, um deinen realistischen Kaufpreisrahmen zu sehen, bevor du mit der Immobiliensuche startest.
Kaufst du die Immobilie zur Vermietung statt zur Eigennutzung, verschiebt sich die Rechnung: Mieteinnahmen decken einen Teil der Rate, und Zinsen sowie Abschreibung (AfA) lassen sich steuerlich geltend machen. Der Immobilien Rechner deckt die Kaufkalkulation ab, eine separate Rendite- und Cashflow-Betrachtung für Kapitalanlagen folgt auf profirechner.de in einem eigenen Rechner.
Häufige Fragen zum Immobilien Rechner
Was berechnet der Immobilien Rechner genau? Der Rechner addiert vier Kostenblöcke zu einem Gesamtbild: den Kaufpreis, die Nebenkosten, das benötigte Darlehen nach Abzug deines Eigenkapitals und die daraus resultierende monatliche Rate.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf? Als Faustregel gelten 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Mit weniger Eigenkapital ist eine Finanzierung oft trotzdem möglich, meist zu schlechteren Konditionen.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an? Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (rund 2 Prozent) und, falls beteiligt, die Maklerprovision (meist 3 bis 4 Prozent Käuferanteil). Insgesamt meist 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Eine gängige Orientierung: Die monatliche Kreditrate sollte 35 Prozent deines Netto-Haushaltseinkommens nicht überschreiten. Der Rechner zeigt dir den passenden Kaufpreisrahmen auf Basis deines Einkommens.
Ist der Immobilien Rechner kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar? Ja. Du brauchst kein Konto und keine E-Mail-Adresse. Die Berechnung läuft direkt im Browser, das Ergebnis siehst du sofort.
Wie genau sind die Ergebnisse des Rechners? Der Rechner liefert eine unverbindliche erste Orientierung auf Basis deiner Angaben und marktüblicher Sollzinsen. Für ein verbindliches Finanzierungsangebot oder eine steuerliche Einschätzung braucht es eine individuelle Beratung durch Bank, Steuerberater oder Notar.
Hinweis: Alle Berechnungen sind unverbindliche Modellrechnungen zur ersten Orientierung. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.