Du ziehst aus, übergibst die Wohnung — und dann kommt die Nachricht: Der Vermieter behält die Kaution ein. Als Begründung nennt er Renovierungsarbeiten, die du angeblich nicht gemacht hast. Ob er das darf, hängt von einer einzigen Frage ab: Steht im Mietvertrag eine wirksame Klausel, die dir die Renovierungspflicht auferlegt?
Dieser Ratgeber zeigt dir, wann ein Einbehalt rechtlich in Ordnung ist, wann nicht — und was du in beiden Fällen konkret tun kannst.
Darf der Vermieter die Kaution für Renovierungen einbehalten?
Ja, aber nur unter zwei Bedingungen. Erstens: Der Mietvertrag enthält eine wirksame Schönheitsreparaturklausel. Zweitens: Du hast die darin vereinbarten Arbeiten nicht oder nicht fachgerecht ausgeführt. Fehlt eine dieser Bedingungen, ist der Einbehalt unzulässig — und du kannst die Kaution vollständig zurückfordern.
Die Kaution deckt nur berechtigte Ansprüche
Die Mietkaution sichert ausschließlich Forderungen aus dem Mietverhältnis: offene Mieten, tatsächliche Schäden oder nicht erfüllte Renovierungspflichten. Das hat der BGH in seinem Urteil vom 7. Mai 2014 (Az. VIII ZR 36/12) festgelegt. Normale Abnutzung — Kratzer an der Wand, vergilbte Tapeten nach vielen Jahren Nutzung — ist mit den Mietzahlungen abgegolten. Dafür darf der Vermieter nichts einbehalten.
Wann ist eine Schönheitsreparaturklausel wirksam?
Eine Klausel überträgt die Renovierungspflicht nur dann auf dich, wenn sie drei Bedingungen erfüllt. Sie muss klar und verständlich formuliert sein. Sie muss flexible Fristen enthalten — abhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung, nicht von festen Zeitabständen. Und sie darf dich nicht zu Arbeiten verpflichten, die über vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
Diese Klauseln sind unwirksam
Der BGH hat zahlreiche Standardformulierungen für ungültig erklärt.
Starre Fristen wie „Küche ist alle drei Jahre zu streichen” sind unwirksam. Sie haben keinen Bezug zum tatsächlichen Zustand der Wohnung (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13).
Farbwahlvorgaben — etwa „Wände müssen bei Auszug weiß gestrichen sein” — benachteiligen dich unangemessen und sind nichtig.
Pauschale Endrenovierungspflichten ohne Rücksicht auf den Zustand beim Einzug sind nach einer BGH-Grundsatzentscheidung (Az. BGHZ 226, 208 ff.) unzulässig.
Ein Amtsgericht Hamburg entschied im Oktober 2025 (Az. 49 C 518/24), dass eine Klausel, die den Vermieter vollständig von der Renovierungspflicht freistellte, den Mieter unangemessen benachteiligte. Die Vermieterin musste die gesamte einbehaltene Kaution zurückzahlen.
Sonderfall: Wohnung wurde unrenoviert übergeben
Wer eine unrenovierte Wohnung bezogen hat, ist beim Auszug in der Regel nicht zur Renovierung verpflichtet — auch wenn der Vertrag eine Klausel enthält. Allerdings musst du beweisen, dass die Wohnung bei Einzug renovierungsbedürftig war. Das stellte der BGH in seinem Beschluss vom 30. Januar 2024 (Az. VIII ZB 43/23) klar: Die Beweislast liegt beim Mieter.
Tipp: Mach beim Einzug Fotos und halte den Zustand im Übergabeprotokoll schriftlich fest. Das schützt dich beim Auszug.
So geht der Vermieter korrekt vor
Wenn der Vermieter die Kaution einbehalten will, muss er diesen Ablauf einhalten:
- Mängel schriftlich mitteilen. Eine konkrete Liste mit Arbeiten, die nicht oder nicht ordentlich ausgeführt wurden.
- Frist zur Nachbesserung setzen. In der Praxis sind ein bis zwei Wochen üblich. Der Mieter darf selbst renovieren oder einen Handwerker beauftragen.
- Nicht eigenmächtig handeln. Wer Handwerker beauftragt, ohne vorher eine Frist gesetzt zu haben, trägt die Kosten selbst — und darf die Kaution dafür nicht verwenden.
- Nur tatsächliche Kosten anrechnen. Nach Ablauf der Frist darf der Vermieter die Kaution um die nachgewiesenen Handwerkerkosten kürzen. Schätzungen oder Pauschalen reichen nicht.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Das Gesetz nennt keine feste Frist. In der Praxis gelten drei bis sechs Monate nach Mietende als angemessen. Wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht, darf der Vermieter einen entsprechenden Anteil länger zurückhalten — aber nur den Betrag, der für eine wahrscheinliche Nachzahlung nötig ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).
Dein Anspruch auf Rückzahlung verjährt nach § 195 BGB in drei Jahren. Die Frist beginnt am 31. Dezember des Jahres, in dem du die Rückgabe verlangen konntest.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution zu Unrecht einbehält?
Fordere die Rückzahlung schriftlich ein — mit einer Frist von zwei Wochen. Reagiert der Vermieter nicht, kannst du den Anspruch beim Amtsgericht einklagen. Bis zu einem Streitwert von 5.000 € ist kein Anwalt nötig.
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Häufige Fragen zur Kaution und Renovierung
Kann der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten?
Nur wenn die Renovierungskosten die Kautionssumme übersteigen oder die genauen Kosten noch nicht feststehen. Sind die Kosten bekannt und niedriger als die Kaution, muss der Restbetrag zurückgezahlt werden.
Muss ich renovieren, wenn ich nur kurz in der Wohnung war?
Nein. Bei kurzer Mietdauer entsteht kein renovierungsbedürftiger Verschleiß. Starre Fristklauseln sind ohnehin unwirksam — der Zustand der Wohnung, nicht die Mietdauer, ist entscheidend.
Was gilt, wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist?
Dann trägt der Vermieter die Renovierungspflicht selbst — gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Hast du trotzdem renoviert, kannst du die Kosten innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug zurückfordern (BGH, Az. VIII ZR 302/07).
Darf der Vermieter Farbe und Material vorschreiben?
Farbvorgaben wie „Wände müssen weiß gestrichen sein” sind unwirksam. Du kannst neutral gestrichene Wände in hellen, vermarktbaren Tönen hinterlassen.
Verjähren Ansprüche des Vermieters?
Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren sechs Monate nach Wohnungsrückgabe. Allerdings dürfen Vermieter auch verjährte Schadensansprüche mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch verrechnen — das hat der BGH im Juli 2024 (Az. VIII ZR 184/23) bestätigt.
Fazit
Ob ein Vermieter die Kaution für Renovierungen einbehalten darf, steht und fällt mit dem Mietvertrag. Fehlt eine wirksame Klausel oder wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist der Einbehalt rechtswidrig. Wer beim Einzug den Wohnungszustand dokumentiert und die häufigsten unwirksamen Klauseln kennt, vermeidet den meisten Streit schon vor dem Auszug.
Vermieter, die die Kaution einbehalten wollen, müssen den Mieter schriftlich auffordern, eine Frist setzen und die tatsächlichen Kosten belegen — sonst verlieren sie im Streitfall.
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