Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler – alle Posten auf einen Blick. Einfach Kaufpreis und Bundesland eingeben und sofort das vollständige Ergebnis erhalten.
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- Notar & Grundbuch:0 €
- Maklerprovision (Käuferanteil):0 €
- ➕ Gesamte Kaufnebenkosten:0 €
Was sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie entstehen nicht durch den Verkäufer, sondern durch gesetzliche Vorschriften, Behörden und – je nach Situation – Dienstleister wie Makler.
Es gibt drei Pflichtposten, die bei jedem Immobilienkauf in Deutschland anfallen, und einen optionalen Posten:
Grunderwerbsteuer 2026 – alle 16 Bundesländer
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Jedes Bundesland legt seinen eigenen Steuersatz fest. Die folgende Tabelle zeigt die aktuell gültigen Sätze (Stand Juni 2026) sowie die konkrete Steuerbelastung bei einem Kaufpreis von 350.000 €.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 350.000 € | Letzte Änderung |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 12.250 € | Nie erhöht (seit 2006) |
| Hamburg | 4,5 % | 15.750 € | 2009 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 17.500 € | 2011 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 17.500 € | 2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 17.500 € | 2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 17.500 € | 2012 |
| Thüringen | 5,0 % | 17.500 € | Januar 2024 (Senkung von 6,5 %) |
| Berlin | 6,0 % | 21.000 € | 2014 |
| Hessen | 6,0 % | 21.000 € | 2013 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 21.000 € | 2019 |
| Bremen | 5,5 % | 19.250 € | Juli 2025 (Erhöhung von 5,0 %) |
| Sachsen | 5,5 % | 19.250 € | Januar 2023 (Erhöhung von 3,5 %) |
| Brandenburg | 6,5 % | 22.750 € | 2011 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 22.750 € | 2015 |
| Saarland | 6,5 % | 22.750 € | 2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 22.750 € | 2014 |
Quelle: GrEStG §11, Landesgesetze. Stand Juni 2026. Bayern ist das einzige Bundesland, das seit Einführung der Länderkompetenz 2006 nie erhöht hat.
Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hauskauf
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Ohne Notar gibt es keinen rechtswirksamen Eigentumsübergang. Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt – kein Notar darf günstiger oder teurer sein.
Wichtige Änderung 2025: Das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG), in Kraft seit 1. Juni 2025, hat die Notargebühren um 6–9 % angehoben. Viele ältere Kalkulationstools rechnen noch mit den alten Sätzen.
Was ist in den Notarkosten enthalten?
| Position | Gebühr (GNotKG) | Beschreibung |
|---|---|---|
| Kaufvertragsbeurkundung | 2,0-fache Gebühr | Beurkundung beider Parteien und des Kaufvertrags |
| Vollzug | 0,5-fache Gebühr | Abwicklung gegenüber Finanzamt und Grundbuchamt |
| Betreuung | 0,5-fache Gebühr | Koordination zwischen allen Beteiligten |
| Auflassungsvormerkung | 0,5-fache Gebühr | Sichert deinen Eigentumsanspruch bis zur Umschreibung |
| Grundbucheintragung | ca. 0,5 % des KP | Separat durch das Grundbuchamt (Behördengebühr) |
| Grundschuldbestellung* | ca. 0,5 % der Darlehenssumme | Nur bei Finanzierung – Notar- und Grundbuchkosten für die Bankabsicherung |
* Nur bei finanzierter Immobilie fällig. Bei einem Darlehen von 300.000 € kommen rund 1.500 € zusätzlich hinzu.
Richtwert für die Kalkulation: Notar 1,5 % + Grundbuch 0,5 % = zusammen ca. 2 % des Kaufpreises. Bei 350.000 € sind das 7.000 €.
Maklerprovision – was gilt seit der Reform 2020?
Seit Dezember 2020 regelt §656c BGB die Aufteilung der Maklerprovision: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten meist zu gleichen Teilen.
Die übliche Gesamtprovision liegt je nach Region bei 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt). Der Käuferanteil beträgt damit typischerweise 2,975 % bis 3,57 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das bis zu 14.280 €.
Kaufst du direkt vom Eigentümer ohne Makler, fällt dieser Posten komplett weg. Bei Neubauprojekten direkt vom Bauträger entfällt die Maklerprovision ebenfalls häufig – allerdings kalkulieren manche Bauträger eine interne Vertriebsgebühr in den Kaufpreis ein.
Kaufnebenkosten selbst berechnen – Schritt für Schritt
Die Berechnung folgt einem festen Schema. Du brauchst drei Angaben: Kaufpreis, Bundesland und Information, ob ein Makler beteiligt ist.
- Grunderwerbsteuer ermitteln
Kaufpreis × Grunderwerbsteuersatz deines Bundeslandes (siehe Tabelle oben). Beispiel: 350.000 € × 6,5 % = 22.750 € in NRW.
- Notarkosten berechnen
Kaufpreis × 1,5 %. Beispiel: 350.000 € × 1,5 % = 5.250 €. Seit KostBRÄG 2025 sind die Gebühren um 6–9 % gestiegen.
- Grundbuchkosten addieren
Kaufpreis × 0,5 %. Beispiel: 350.000 € × 0,5 % = 1.750 €. Beide zusammen ergeben ca. 2 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision ergänzen (nur falls Makler beteiligt)
Kaufpreis × Käuferanteil, typisch 3,57 %. Beispiel: 350.000 € × 3,57 % = 12.495 €.
- Alle Posten addieren
Die Summe aus Schritt 1–4 ergibt deine gesamten Kaufnebenkosten in Euro. Dividiere durch den Kaufpreis × 100 für den prozentualen Anteil.
| Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %) | 22.750 € |
| Notarkosten (1,5 %) | 5.250 € |
| Grundbuchkosten (0,5 %) | 1.750 € |
| Maklerprovision Käufer (3,57 %) | 12.495 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten (~12,1 %) | 42.245 € |
| Gesamtinvestition | 392.245 € |
Kaufnebenkosten nach Bundesland – die wichtigsten im Detail
Kaufnebenkosten NRW
Nordrhein-Westfalen hat mit 6,5 % eine der höchsten Grunderwerbsteuern in Deutschland. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer allein 26.000 €. Gesamte Kaufnebenkosten NRW mit Makler: rund 11–13 % des Kaufpreises. Ohne Makler: ca. 8–9 %.
Kaufnebenkosten Bayern
Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz bundesweit und ist das einzige Land, das ihn seit Einführung der Länderkompetenz 2006 nie erhöht hat. Bei 500.000 € Kaufpreis spart ein Käufer in Bayern gegenüber NRW allein bei der Grunderwerbsteuer 15.000 €. Kaufnebenkosten Bayern mit Makler: ca. 8–10 %.
Kaufnebenkosten Berlin
Berlin liegt mit 6,0 % Grunderwerbsteuer knapp unter dem Spitzensatz. Bei den durchschnittlichen Berliner Wohnungspreisen von rund 4.500 €/m² und einer 100-m²-Wohnung (450.000 €) ergibt das 27.000 € allein an Grunderwerbsteuer. Kaufnebenkosten Berlin mit Makler: ca. 10–12 %.
Kaufnebenkosten Niedersachsen
Niedersachsen liegt mit 5,0 % Grunderwerbsteuer im Mittelfeld. Für ein Haus in Hannover zu 400.000 € fallen 20.000 € Grunderwerbsteuer an. Kaufnebenkosten Niedersachsen mit Makler: ca. 8,5–10 %.
Kaufnebenkosten Sachsen
Sachsen hat seinen Steuersatz im Januar 2023 von 3,5 % auf 5,5 % angehoben – eine der größten Erhöhungen der letzten Jahre. Viele Vergleichswebseiten zeigen hier noch den alten Wert. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 6.000 € mehr Grunderwerbsteuer als zuvor.
| Bundesland | GrESt-Satz | Gesamt ohne Makler | Gesamt mit Makler |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ~5,5 % | ~8–10 % |
| Hamburg | 4,5 % | ~6,5 % | ~9–10 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % | ~7 % | ~9–10 % |
| Bremen, Sachsen | 5,5 % | ~7,5 % | ~10–11 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | ~8 % | ~10–12 % |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | ~8,5 % | ~11–13 % |
Notar 1,5 % + Grundbuch 0,5 % + Makler 3,57 % (Käuferanteil). Richtwerte, keine Gewähr.
Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?
Eigenkapital muss zwei Dinge gleichzeitig abdecken: den Eigenkapitalanteil am Kaufpreis (Banken verlangen meist 10–20 %) und die gesamten Kaufnebenkosten. Beide Positionen werden aus Eigenkapital bezahlt – nicht aus dem Darlehen.
| Kaufpreis | EK-Anteil (20 %) | Nebenkosten (NRW + Makler) | Gesamt-EK-Bedarf |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 50.000 € | ~30.000 € | ~80.000 € |
| 350.000 € | 70.000 € | ~42.000 € | ~112.000 € |
| 450.000 € | 90.000 € | ~54.000 € | ~144.000 € |
| 600.000 € | 120.000 € | ~72.000 € | ~192.000 € |
Annahme: NRW (6,5 % GrESt) · Notar 1,5 % · Grundbuch 0,5 % · Makler 3,57 %
Kaufnebenkosten legal reduzieren – vier Methoden
1. Inventar separat im Kaufvertrag ausweisen
Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen und hochwertige Einbaumöbel gehören laut §9 GrEStG nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Werden sie im Notarvertrag einzeln mit realistischem Zeitwert ausgewiesen, reduziert sich die steuerliche Basis – und damit die Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt akzeptiert dies in der Regel bis ca. 15 % des Gesamtkaufpreises. Rechtsgrundlage: §9 GrEStG, bestätigt durch BFH-Urteil II R 16/14. Wichtig: Die Bewertung muss nachvollziehbar sein. Übertriebene Angaben gelten als Steuerhinterziehung.
2. Makler umgehen – wenn möglich
Wer eine Immobilie direkt vom Eigentümer kauft, spart den gesamten Käuferanteil der Maklerprovision – typisch 3,57 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 14.280 € Ersparnis. Direktverkäufe gibt es auf Immobilienportalen unter dem Filter “ohne Makler” oder auf Auktionsplattformen für Zwangsversteigerungen.
3. Bundesland-Unterschiede nutzen
Wer im Grenzgebiet zwischen zwei Bundesländern mit unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätzen kauft, kann durch die Wahl des günstigeren Bundeslandes erheblich sparen. Der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) beträgt bei 500.000 € Kaufpreis allein 15.000 €.
4. Verwandtenkauf – Grunderwerbsteuer entfällt
Immobilienkäufe zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel) sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Gleiches gilt für Käufe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sowie für Erbschaften und Schenkungen. Die genauen Voraussetzungen regelt §3 GrEStG.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Das hängt ausschließlich von der geplanten Nutzung der Immobilie ab.
Bei eigengenutzten Immobilien: Nein. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerprovision sind bei rein privater Nutzung nicht steuerlich absetzbar. Es gibt keine Ausnahme.
Bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien: Ja. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerkosten gelten als Anschaffungsnebenkosten. Sie werden über die Abschreibungsdauer der Immobilie (AfA) steuerlich angesetzt oder – bei der Grundschuldbestellung – direkt als Werbungskosten abgezogen.
Im Zweifelsfall empfiehlt sich eine Rücksprache mit einem Steuerberater, insbesondere bei gemischt genutzten Immobilien oder geplanter späterer Eigennutzung.
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?
Die verschiedenen Posten werden nicht gleichzeitig fällig. Plane deine Liquidität nach diesem Zeitplan ab dem Notartermin:
| Kostenposition | Fälligkeit nach Beurkundung | Hinweis |
|---|---|---|
| Maklerprovision | Direkt (0–14 Tage) | Gemäß Maklervertrag, meist bei Beurkundung |
| Notarkosten | 3–7 Tage (Rechnung), 14–30 Tage Frist | Notar stellt Rechnung kurz nach dem Termin |
| Grundbuchkosten | 4–6 Wochen | Getrennte Rechnung vom Grundbuchamt |
| Grunderwerbsteuer | 6–8 Wochen (Bescheid), dann 1 Monat Zahlungsfrist | Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne die keine Eigentumsumschreibung |
Baunebenkosten beim Neubau – was kommt zusätzlich?
Wer nicht kauft, sondern baut, hat ein anderes Kostenprofil. Als Baunebenkosten bezeichnet man alle Kosten, die neben den reinen Baukosten anfallen:
| Position | Typischer Anteil |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer auf das Grundstück | 3,5–6,5 % des Grundstückspreises |
| Notar und Grundbuch (Grundstück) | ca. 2 % des Grundstückspreises |
| Erschließungskosten (Strom, Wasser, Gas, Kanal) | 10.000–30.000 € |
| Baugenehmigung und Behördengebühren | 0,5–1 % der Bausumme |
| Architekten- und Ingenieurleistungen | 10–15 % der Bausumme |
| Vermessungsgebühren | 1.500–4.000 € |
| Hausanschlusskosten | 3.000–8.000 € |
| Gesamt Baunebenkosten | ca. 15–20 % der Gesamtbaukosten |
Beim Neubau schlagen die Baunebenkosten erfahrungsgemäß erheblich stärker zu Buche als beim Bestandskauf, weil die technische Erschließung und Planung komplett neu aufgebaut werden muss.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf 2026?
Die Kaufnebenkosten liegen 2026 je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 5,5 % (Bayern ohne Makler) und 14 % (NRW mit Makler) des Kaufpreises. Der bundesweite Durchschnitt beträgt rund 10 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € musst du zwischen 22.000 € und 56.000 € zusätzlich aus Eigenkapital aufbringen.
Was kostet der Notar beim Hauskauf 2026?
Der Notar kostet beim Hauskauf ca. 1,5 % des Kaufpreises. Die Grundbuchkosten kommen mit ca. 0,5 % hinzu, zusammen also rund 2 %. Die Gebühren sind gesetzlich im GNotKG festgelegt – kein Notar kann günstiger sein. Seit dem KostBRÄG 2025 (in Kraft seit 1. Juni 2025) sind die Notargebühren um 6–9 % gestiegen. Viele ältere Kalkulationstools berücksichtigen diese Erhöhung noch nicht.
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?
Die Fälligkeit verteilt sich über mehrere Wochen: Maklerprovision direkt nach Beurkundung, Notarkosten 2–4 Wochen danach, Grundbuchkosten 4–6 Wochen, Grunderwerbsteuer per Steuerbescheid 6–8 Wochen nach Beurkundung mit anschließend 1 Monat Zahlungsfrist. Erst nach vollständiger Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Kaufnebenkosten?
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Plane mindestens 10–15 % des Kaufpreises ausschließlich für die Nebenkosten als Eigenkapital ein. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 30.000–45.000 € – zusätzlich zum eigentlichen Eigenkapitalanteil für die Immobilie selbst.
Kann ich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei eigengenutzten Immobilien: nein. Bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien können Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerkosten als Werbungskosten bzw. Anschaffungsnebenkosten (AfA) steuerlich geltend gemacht werden.
Kann ich die Grunderwerbsteuer legal reduzieren?
Ja, auf zwei Wegen: Erstens durch das separate Ausweisen von beweglichem Inventar (Küche, Sauna, Markisen) im Notarvertrag – diese unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer (§9 GrEStG). Zweitens entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig bei Käufen zwischen Verwandten in gerader Linie (§3 GrEStG). Eine vollständige Umgehung außerhalb dieser Regelungen ist nicht legal.
Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie an – sie ist Teil der Kaufnebenkosten. Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe an die Gemeinde, die du als Eigentümer dauerhaft zahlst. Beide klingen ähnlich, sind aber völlig verschiedene Steuern mit unterschiedlicher Rechtsgrundlage.
Welcher Nebenkosten-Rechner ist am genauesten?
Ein zuverlässiger Kaufnebenkosten-Rechner muss alle aktuellen Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland korrekt abbilden (inkl. Sachsen 5,5 % seit 2023, Thüringen 5,0 % seit 2024, Bremen 5,5 % seit Juli 2025), die KostBRÄG 2025-Erhöhung bei Notarkosten berücksichtigen und eine vollständige Aufschlüsselung aller Posten liefern. Unser Rechner auf profirechner.de verwendet ausschließlich die aktuellen Werte.
Finanziert die Bank die Kaufnebenkosten mit?
Fast nie. Banken finanzieren in der Regel maximal den Beleihungswert der Immobilie – Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden. Sogenannte 110%-Finanzierungen (Kaufpreis + Nebenkosten) existieren als Spezialprodukte, sind aber mit deutlichen Zinsaufschlägen verbunden und werden nur an Kreditnehmer mit sehr guter Bonität vergeben.
Fazit: Kaufnebenkosten richtig einplanen
Kaufnebenkosten sind keine Überraschung – wenn du sie kennst. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision addieren sich bei einem typischen Hauskauf schnell auf 10–15 % des Kaufpreises. Wer das nicht einkalkuliert, riskiert eine ernsthafte Finanzierungslücke – oft erst kurz vor dem Notartermin bemerkt.
Das Wichtigste auf einen Blick: Berechne die Nebenkosten frühzeitig, bevor du eine Finanzierungsanfrage stellst. Plane das Eigenkapital separat ein: einmal für den Eigenkapitalanteil der Immobilie, einmal für die Nebenkosten. Prüfe Inventar-Ausweisung und Verzicht auf Makler als legale Sparmöglichkeiten.
Die genauen Zahlen für deinen Fall berechnest du mit unserem kostenlosen Kaufnebenkosten-Rechner oben auf dieser Seite – nach Bundesland, Kaufpreis und mit oder ohne Makler.