Tilgung berechnen – so planst du deinen Kredit von heute bis zur Schuldenfreiheit

Du willst wissen, wie lange du noch zahlst – und was dich das am Ende wirklich kostet. Unser Tilgungsrechner gibt dir die Antwort in Sekunden: monatliche Rate, Gesamtzinslast und Restschuld nach der Zinsbindung. Kostenlos, ohne Anmeldung, direkt im Browser.

Gib einfach Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglichen Tilgungssatz ein. Der Rechner zeigt dir sofort, wie sich Zins- und Tilgungsanteil Monat für Monat verschieben – und warum eine anfängliche Tilgung von 2 % gegenüber 1 % über die Jahre zehntausende Euro Unterschied macht.

Was der Tilgungsrechner berechnet – und was die Zahlen bedeuten

Drei Ergebnisse bekommst du sofort:

Monatliche Rate (Annuität)
Die gleichbleibende monatliche Zahlung, die du bis zum Ende der Zinsbindung leistest. Sie setzt sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn dominieren die Zinsen; mit der Zeit dreht sich das Verhältnis.

Zinsen gesamt (in der Zinsbindung)
Das ist das Geld, das du der Bank für das Leihen zahlst – nicht für die Rückzahlung deines Kredits. Je höher dein anfänglicher Tilgungssatz, desto schneller sinkt die Restschuld, auf die diese Zinsen berechnet werden.

Restschuld nach Zinsbindung
Der offene Betrag, den du nach Ablauf deiner Zinsbindungsfrist noch schuldest. Für diesen Betrag brauchst du eine Anschlussfinanzierung – oft zu dann geltenden Konditionen. Eine hohe Restschuld bedeutet: Zinsänderungsrisiko.

Annuitätendarlehen: Wie Tilgung und Zins zusammenspielen

Fast alle Immobilienkredite in Deutschland laufen als Annuitätendarlehen. Das Prinzip: Die monatliche Rate bleibt konstant, aber ihr Inhalt verändert sich ständig.

Beispiel – Darlehen 300.000 €, Zinssatz 3,5 %, Tilgung 2 %:

Monat	Zinsanteil	Tilgungsanteil	Restschuld
1	875 €	500 €	299.500 €
12	861 €	514 €	294.200 €
60	799 €	576 €	273.600 €
120	717 €	658 €	246.300 €

Der Tilgungsanteil wächst, weil er immer auf die sinkende Restschuld berechnet wird. Das nennt man den Zinseszinseffekt in umgekehrter Richtung: Je schneller du tilgst, desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt.

Tilgungssatz: Was die 1%-Falle kostet

Lange Zeit empfahlen Banken einen anfänglichen Tilgungssatz von 1 %. Das war zu Niedrigzinszeiten ökonomisch vertretbar – aber gefährlich. Bei einem Zinssatz von 3,5 % und 1 % anfänglicher Tilgung dauert die vollständige Tilgung über 50 Jahre.

Die meisten Experten empfehlen heute: mindestens 2 %, besser 3 %. Warum?

• Bei 2 % Tilgung (300.000 €, 3,5 % Zins): Laufzeit ~30 Jahre, Gesamtzinsen ca. 160.000 €
• Bei 3 % Tilgung: Laufzeit ~22 Jahre, Gesamtzinsen ca. 110.000 €

50.000 € Unterschied – nur durch einen Prozentpunkt mehr Tilgung. Spiel die Zahlen in unserem Rechner durch. Du wirst sehen, wie dramatisch sich der Tilgungssatz auswirkt.

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Zinsbindung wählen: Kurzfristig oder langfristig absichern?

Die Zinsbindung – also der Zeitraum, für den dein Sollzins festgeschrieben ist – beeinflusst nicht direkt die monatliche Rate, aber sie bestimmt, welchem Risiko du ausgesetzt bist.

Kurze Zinsbindung (5–10 Jahre):

• Meist niedrigerer Zinssatz
• Restschuld nach Ablauf oft noch hoch
• Risiko: Zinsen könnten bei der Anschlussfinanzierung deutlich höher liegen

Lange Zinsbindung (15–20+ Jahre):

• Etwas höherer Zinssatz
• Planungssicherheit für die gesamte Laufzeit
• Sinnvoll, wenn du heute günstige Konditionen langfristig sichern möchtest

Unser Tilgungsrechner zeigt dir für jede Zinsbindungsdauer die Restschuld am Ende – genau der Betrag, der dann neu finanziert werden muss. Variiere die Zinsbindung im Rechner und beobachte, wie sich die Restschuld verändert.

Sondertilgung: Wie du Jahre und tausende Euro sparst

Viele Kreditverträge erlauben eine jährliche Sondertilgung von 5 % der Darlehenssumme. Das klingt klein – wirkt aber gewaltig.

Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung, Laufzeit 30 Jahre.
Eine einmalige Sondertilgung von 10.000 € im Jahr 3 verkürzt die Gesamtlaufzeit um rund 14 Monate und spart ca. 8.000 € Zinsen.

Wenn du regelmäßig Sondertilgungen leistest – etwa aus Bonuszahlungen oder Erbschaften – addiert sich das erheblich. Achte beim Abschluss deines Kreditvertrags darauf, dass Sondertilgungen kostenlos möglich sind, und plane sie aktiv in deinen Tilgungsplan ein.

Tilgungsrechner vs. Baufinanzierungsrechner – was brauchst du wann?

Frage	Tilgungsrechner	Baufinanzierungsrechner
Wie hoch ist meine monatliche Rate?	✓	✓
Wie viel Restschuld bleibt nach X Jahren?	✓	–
Welche Bank bietet den günstigsten Zinssatz?	–	✓
Was kostet ein Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung?	✓ (Simulation)	–
Wie wirkt sich eine Sondertilgung aus?	✓	–

Kurz gesagt: Der Tilgungsrechner ist dein Werkzeug zur Planung und Simulation. Den Baufinanzierungsrechner brauchst du, wenn du konkrete Angebote vergleichen willst.

→ Zum Baufinanzierungsrechner

Tilgungsplan verstehen: Was hinter den Zahlen steckt

Ein Tilgungsplan ist im Grunde eine Tabelle deiner gesamten Kreditlaufzeit – Monat für Monat, mit Zinsanteil, Tilgungsanteil, Rate und Restschuld. Banken sind verpflichtet, dir diesen Plan auszuhändigen.

Was du aus einem Tilgungsplan ablesen kannst:

1. Break-even der Tilgung: Ab welchem Monat übersteigt der Tilgungsanteil den Zinsanteil? Das ist ein psychologisch wichtiger Moment.
2. Restschuld zum Stichtag: Planst du einen Verkauf in 10 Jahren? Der Tilgungsplan zeigt, ob du nach Verkauf noch Schulden hast.
3. Auswirkung von Tilgungssatzwechseln: Viele Verträge erlauben ein bis zwei kostenlose Tilgungsanpassungen. Im Tilgungsplan siehst du sofort, was eine Erhöhung bringt.

Häufige Fragen zum Tilgungsrechner

Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Zinsen?

Zinsen sind die Leihgebühr für das Geld – du zahlst sie für die Nutzung des Darlehens. Tilgung ist die tatsächliche Rückzahlung des geliehenen Betrags. Nur die Tilgung reduziert deine Restschuld. Die Zinsen laufen immer auf den aktuellen Restschuldbetrag.

Wie berechnet sich die monatliche Rate?

Die monatliche Annuität ergibt sich aus: (Darlehensbetrag × (Sollzins p.a. + anfänglicher Tilgungssatz p.a.)) / 12. Bei 300.000 €, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung: (300.000 × 0,055) / 12 = 1.375 € monatlich.

Was bedeutet anfängliche Tilgung?

Der anfängliche Tilgungssatz gibt an, welcher Prozentsatz des Darlehens im ersten Jahr getilgt wird. Er bestimmt zusammen mit dem Zinssatz deine monatliche Rate. Je höher die anfängliche Tilgung, desto höher die Rate – aber desto kürzer die Laufzeit und geringer die Gesamtkosten.

Kann ich die Tilgung während der Laufzeit ändern?

Viele Kreditverträge erlauben ein bis zwei kostenlose Tilgungssatzwechsel pro Zinsbindungsperiode. Das gibt dir Flexibilität: Wenn sich dein Einkommen erhöht, kannst du die Tilgung hochsetzen und die Laufzeit verkürzen. Überprüfe deinen Vertrag oder frage bei deiner Bank nach.

Was passiert am Ende der Zinsbindung?

Die nach der Zinsbindungsfrist verbleibende Restschuld muss neu finanziert werden – als Anschlussfinanzierung. Die neuen Konditionen hängen dann vom aktuellen Zinsniveau ab. Ein hoher Tilgungssatz heute bedeutet: weniger Restschuld, geringeres Zinsänderungsrisiko morgen.

Wie wirken sich Sondertilgungen aus?

Sondertilgungen reduzieren die Restschuld direkt – der Tilgungsrechner zeigt die Auswirkung sofort. Je früher du eine Sondertilgung leistest, desto mehr Zinsen sparst du, weil die Verzinsung auf einen niedrigeren Betrag berechnet wird.

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Bei einem Volltilgerdarlehen ist die Tilgung so hoch berechnet, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt ist. Kein Restschuldenrisiko, keine Anschlussfinanzierung nötig – aber dafür eine höhere monatliche Rate.

Nächste Schritte nach der Berechnung

Du hast deine Zahlen. Was jetzt?

1. Mehrere Szenarien vergleichen
Variiere Tilgungssatz und Zinsbindung. Schau dir an, was passiert, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung um 1 % oder 2 % steigen. Plane konservativ.

2. Sondertilgungsrechte prüfen
Stelle sicher, dass dein Vertrag kostenlose Sondertilgungen erlaubt – mindestens 5 % der Darlehenssumme jährlich sind heute üblich.

3. Angebote vergleichen
Die Konditionen zwischen Banken können stark abweichen. Nutze dafür unseren Baufinanzierungsrechner oder hole dir mehrere unabhängige Angebote ein.

4. Eigenkapital optimieren
Mehr Eigenkapital bedeutet geringeres Darlehen, bessere Zinsen und kürzere Laufzeit. Unser Zinseszinsrechner hilft dir, Sparstrategien durchzuspielen.

Weitere nützliche Rechner

• Baufinanzierungsrechner – Konditionen für deine Immobilienfinanzierung berechnen
• Zinseszinsrechner – Wie wächst dein Eigenkapital bis zum Kauf?
• Einkommensteuer-Rechner – Nettoeinkommen ermitteln und Kreditbelastung realistisch einschätzen

Alle Berechnungen sind Näherungswerte und dienen der Orientierung. Sie ersetzen keine individuelle Finanzberatung. Konditionen können je nach Bank, Bonität und Besicherung abweichen.