Renovierung bei Auszug: Was Mieter wirklich müssen (2026)

Zuletzt aktualisiert am 4. August 2026 | Stand: Mietrecht 2026 | Redaktion profirechner.de

Grundsätzlich müssen Sie Ihre Wohnung beim Auszug nicht automatisch renovieren. Die Instandhaltungspflicht liegt laut § 535 BGB zunächst beim Vermieter – erst eine wirksame Klausel im Mietvertrag überträgt sie auf Sie als Mieter. Ob das bei Ihnen zutrifft, hängt vom genauen Wortlaut der Klausel, dem Zustand der Wohnung bei Einzug und den vereinbarten Fristen ab.

Seit einiger Zeit hält sich online hartnäckig die Behauptung, ein „neues Gesetz“ zwinge Mieter pauschal zur Renovierung. Das stimmt so nicht, und wir zeigen weiter unten genau, was der Bundesgerichtshof im Januar 2024 tatsächlich entschieden hat. Dazu: welche Klauseln unwirksam sind, was eine Renovierung 2026 real kostet, und eine Checkliste für die Wohnungsübergabe.

Kurze Antwort: Nein – eine Renovierungspflicht besteht nur, wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält und Ihnen die Wohnung bei Einzug bereits renoviert übergeben wurde. Ein pauschales „neues Gesetz“ dazu gibt es nicht.

Inhaltsverzeichnis

• Muss ich renovieren? Die gesetzliche Grundlage
• Gibt es ein neues Gesetz? Der Faktencheck 2026
• Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?
• Welche Klauseln sind unwirksam?
• Sonderfall: unrenoviert übernommen / lange Mietdauer
• Wände, Böden & Co.
• Kosten und Folgen bei Nichtbeachtung
• Checkliste: Wohnungsübergabe
• FAQ

Muss ich meine Wohnung bei Auszug renovieren? (Die gesetzliche Grundlage)

Nein, nicht automatisch. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss grundsätzlich der Vermieter die Mietsache instand halten, wozu auch Schönheitsreparaturen zählen. Nur wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält, die diese Pflicht auf Sie als Mieter überträgt, müssen Sie beim Auszug renovieren.

§ 535 BGB — warum eigentlich der Vermieter zuständig ist

Klartext: Ohne eine gültige Vertragsklausel schuldet allein der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Das Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet ihn in § 535 Abs. 1 Satz 2, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in dem Zustand zu erhalten, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Streichen, Tapezieren, Lackieren von Heizkörpern – all das fällt eigentlich in seinen Aufgabenbereich, nicht in Ihren.

Wie eine Renovierungsklausel die Pflicht überträgt

In der Praxis überträgt fast jeder Mietvertrag diese Pflicht trotzdem auf den Mieter, per Formularklausel. Rechtlich zulässig ist das nur unter drei Bedingungen: Die Wohnung muss bei Einzug renoviert oder zumindest ohne erhebliche Gebrauchsspuren übergeben worden sein, die Klausel darf keine starren Fristen vorschreiben, und sie darf Sie bei Ausführungsart oder Farbwahl nicht unangemessen einengen. Fehlt eine dieser drei Voraussetzungen, ist die gesamte Klausel unwirksam – und die Pflicht springt zurück zum Vermieter, gemäß § 307 Abs. 1 BGB.

Begriffe in diesem Artikel:

• Schönheitsreparaturen — kleinere kosmetische Arbeiten wie Streichen, Tapezieren und Lackieren von Heizkörpern, Innentüren und Fensterrahmen.
• Quotenabgeltungsklausel — eine Klausel, die den Mieter anteilig an Renovierungskosten beteiligt, obwohl die Frist zur eigenen Renovierung noch nicht erreicht ist.
• Treu und Glauben (§ 242 BGB) — ein Grundsatz, nach dem Gerichte die Interessen von Vermieter und Mieter fair gegeneinander abwägen, etwa bei der Kostenverteilung.

Gibt s ein neues Gesetz zur Renovierung bei Auszug? (Der Faktencheck 2026)

Nein. Es gibt kein neues Schönheitsreparaturen-Gesetz, weder 2024 noch 2025 noch 2026. § 535 BGB ist seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Jahr 1900 inhaltlich fast unverändert. Was sich tatsächlich geändert hat, ist ein Detail der BGH-Rechtsprechung – kein Gesetzestext.

Was sich 2024 durch den BGH wirklich geändert hat (Az. VIII ZB 43/23)

Am 30. Januar 2024 hat der Bundesgerichtshof entschieden (Beschluss, Az. VIII ZB 43/23), wer im Streitfall beweisen muss, dass eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Vorher war das in der Praxis oft strittig. Seit dem Beschluss gilt: Wer sich als Mieter auf die Unwirksamkeit seiner Renovierungsklausel beruft, weil die Wohnung angeblich unrenoviert übergeben wurde, muss das selbst darlegen und beweisen – nicht der Vermieter das Gegenteil.

Praxistipp: Machen Sie beim Einzug Fotos von jedem Raum, mit Datum, und lassen Sie sich den Zustand im Übergabeprotokoll bestätigen. Ohne Beweis verlieren Sie im Streitfall automatisch, selbst wenn die Wohnung tatsächlich unrenoviert war.

Verwechseln Sie diese Verfahrensfrage nicht mit einer neuen Renovierungspflicht. Der Beschluss ändert nichts daran, ob Sie renovieren müssen, er ändert nur, wer im Gerichtsverfahren die Beweislast trägt. Mehrere Ratgeberseiten stellen das online trotzdem als „Gesetzesnovelle“ dar. Das ist schlicht falsch, und Sie sollten sich davon nicht verunsichern lassen.

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen — und was nicht?

Zu den Schönheitsreparaturen zählen ausschließlich kosmetische Arbeiten: Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren sowie Streichen der Innentüren, Fenster und der Wohnungseingangstür von innen. Strukturelle Arbeiten wie neue Bodenbeläge oder Reparaturen an der Bausubstanz gehören nicht dazu.

Diese Arbeiten gehören dazu:

• Wände und Decken streichen oder tapezieren
• Heizkörper und Heizrohre lackieren
• Innentüren, Fensterrahmen und Fensterbänke von innen streichen
• Wohnungseingangstür von innen streichen

Diese Arbeiten bleiben immer Vermietersache:

• Erneuerung von Bodenbelägen (außer bei Beschädigung durch den Mieter)
• Instandsetzung von Sanitäranlagen und Heizungstechnik
• Fassade und Fenster von außen
• Reparaturen an der Bausubstanz, etwa Risse im Putz

Welche Renovierungsklauseln sind unwirksam?

Unwirksam sind vor allem drei Klausel-Typen: starre Fristenpläne ohne Bezug zum tatsächlichen Abnutzungsgrad, Quotenabgeltungsklauseln in Formularverträgen und Klauseln, die eine bestimmte Farbe oder Ausführungsart vorschreiben. Ist eine dieser Klauseln unwirksam, entfällt meist die gesamte Renovierungspflicht des Mieters.

Starre Fristenklauseln

Der BGH kippte bereits 2004 Klauseln, die feste Intervalle vorschreiben, etwa alle drei Jahre für Küche und Bad, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand (Urteil vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03). Fehlt der Zusatz „im Allgemeinen“ oder eine vergleichbare Öffnungsklausel, ist die Frist starr, und damit die gesamte Klausel unwirksam.

Endrenovierungs- und Quotenabgeltungsklauseln

Seit den BGH-Urteilen vom 18. März 2015 (u. a. Az. VIII ZR 242/13) gelten Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen generell als unwirksam. Begründung der Karlsruher Richter: Sie können bei Vertragsschluss unmöglich abschätzen, welcher Kostenanteil am Ende auf Sie zukommt – das benachteiligt Sie unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB.

Beispiel einer unwirksamen Klausel: „Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter anteilig anfallende Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen, sofern die Fristen gemäß Renovierungsplan noch nicht abgelaufen sind.“ Beispiel einer eher haltbaren Alternative: eine Klausel, die nur einen weichen Fristenrahmen nennt („im Allgemeinen alle fünf bis acht Jahre“) und Ihnen am Ende erlaubt, den tatsächlichen Abnutzungsgrad nachzuweisen.

Tapetenfrei- und Farbwahlklauseln

Auch bei der Ausführungsart hat der BGH Grenzen gesetzt. Eine Klausel, die während der laufenden Mietzeit „neutrale, deckende, helle Farben“ vorschreibt, ist unwirksam (Urteil vom 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07) – sie schränkt Sie in der Gestaltung Ihres Zuhauses zu stark ein. Selbst am Ende der Mietzeit darf der Vermieter nicht ausschließlich „Weiß“ verlangen (Beschluss vom 14.12.2010, Az. VIII ZR 198/10). Zulässig sind nur Klauseln, die sich auf den Rückgabezeitpunkt beschränken und Ihnen dabei noch einen gewissen farblichen Spielraum lassen.

Sonderfall: Unrenoviert übernommen oder nach Jahrzehnten Mietdauer

Wurde Ihnen die Wohnung bereits unrenoviert übergeben, ist eine Klausel, die Sie trotzdem zur Renovierung verpflichtet, ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Bei sehr langer Mietdauer mit erheblicher Verschlechterung kann umgekehrt eine Kostenbeteiligung des Mieters fällig werden, meist zur Hälfte.

Wohnung unrenoviert übernommen — wer trägt die Beweislast?

Der BGH entschied bereits 2015, dass eine Formularklausel unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhielt (Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Seit dem bereits erwähnten Beschluss von Januar 2024 (Az. VIII ZB 43/23) müssen Sie diesen unrenovierten Ausgangszustand allerdings selbst nachweisen, etwa mit Einzugsfotos oder einem Übergabeprotokoll.

Renovierung nach Jahrzehnten Mietdauer: der Grundsatz von Treu und Glauben

Eine feste 40-Jahres-Grenze, wie sie manche Suchanfragen unterstellen, kennt das deutsche Mietrecht nicht. Was es gibt, ist eine allgemeine Regel für lange Mietverhältnisse mit unwirksamer Klausel: Hat sich der Dekorationszustand seit Einzug erheblich verschlechtert, können Sie vom Vermieter eine Renovierung verlangen, müssen sich aber nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, Urteile vom 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Der Gedanke dahinter: Eine frisch renovierte Wohnung ist besser als der vertraglich geschuldete, unrenovierte Ausgangszustand, dafür zahlen Sie anteilig mit.

Achtung: Diese hälftige Beteiligung gilt unabhängig von einer festen Jahreszahl. Entscheidend ist das Ausmaß der Verschlechterung, nicht die Mietdauer allein. Bei acht Jahren kann das schon relevant sein, bei 25 Jahren erst recht.

Wände, Böden & Co.: Was Sie konkret beachten müssen

Während der Mietzeit dürfen Sie Ihre Wände frei gestalten. Erst bei Rückgabe darf der Vermieter neutrale, helle Töne verlangen, niemals ausschließlich Weiß. Bodenbeläge gelten nach einer gewissen Nutzungsdauer als normal abgenutzt und müssen dann ohnehin vom Vermieter erneuert werden.

Wände streichen — welche Farben sind erlaubt?

Während des laufenden Mietverhältnisses entscheiden Sie selbst, wie Sie streichen. Erst zum Auszug darf eine Klausel Vorgaben machen, und selbst dann nur „neutral“ oder „hell“, nicht „ausschließlich Weiß“. Haben Sie in kräftigen Farben gestrichen, sollten Sie trotzdem vor der Übergabe in gedeckten Tönen überstreichen. Sonst riskieren Sie einen Streit über den vertragsgemäßen Zustand, selbst wenn die Klausel im Detail angreifbar wäre.

Bodenbeläge — wann gilt Abnutzung als normal?

In der Praxis werden für die gewöhnliche Nutzungsdauer von Bodenbelägen häufig folgende Näherungswerte herangezogen:

Bodenbelag	Übliche Nutzungsdauer
Teppichboden	ca. 8–10 Jahre
Laminat	ca. 10 Jahre
PVC / Vinyl	ca. 10–15 Jahre
Parkett (versiegelt)	ca. 10–15 Jahre, bei Abschleifen länger
Fliesen	in der Regel über 20 Jahre

Ist der Belag älter als diese Orientierungswerte, gilt die Abnutzung meist als normal – Sie schulden dann keinen Ersatz. Was ein neuer Bodenbelag kosten würde, falls doch eine Erneuerung ansteht, rechnen Sie mit dem Bodenbelag-Kosten-Rechner in wenigen Sekunden durch.

Was kostet die Renovierung — und was, wenn Sie trotzdem nicht renovieren?

Für Streichen, Verputzen und neue Böden zahlen Mieter je nach Wohnungsgröße meist zwischen 500 und 3.000 Euro, wenn ein Fachbetrieb beauftragt wird. Renovieren Sie trotz wirksamer Klausel nicht, kann der Vermieter die Kosten von der Kaution abziehen oder Schadensersatz verlangen, allerdings nur innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung.

Kosten für Streichen, Verputzen und neuen Bodenbelag

Beispielrechnung: Für eine 75-m²-Dreizimmerwohnung liegen die Malerkosten bei professioneller Ausführung häufig zwischen 8 und 15 Euro pro Quadratmeter Wandfläche, je nach Region und Betrieb – macht insgesamt oft 900 bis 1.800 Euro für die komplette Wohnung. Kommen Löcher oder Risse im Putz hinzu, addieren sich die Verputzkosten separat. Diese Zahlen sind grobe Richtwerte, sie hängen stark von Deckenhöhe, Wandzustand und Region ab.

Statt hier zu schätzen, lohnt sich der direkte Blick in die passenden Rechner: Kosten für Malerarbeiten beim Streichen und Kosten fürs Verputzen von Wänden liefern in unter einer Minute eine Zahl, die zu Ihrer konkreten Wohnung passt.

Folgen bei Missachtung der Renovierungspflicht (Kaution, Kostenersatz)

Renovieren Sie trotz einer wirksamen Klausel nicht, darf der Vermieter die Arbeiten selbst beauftragen und Ihnen die Kosten in Rechnung stellen, oder er behält den entsprechenden Betrag von der Mietkaution ein. Wichtig dabei: Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren solche Ersatzansprüche des Vermieters innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Meldet er sich erst später, sind Sie in der Regel aus dem Schneider.

Checkliste: Wohnungsübergabe richtig vorbereiten

Eine sauber dokumentierte Übergabe schützt Sie vor späteren Streitigkeiten, egal ob Ihre Klausel wirksam ist oder nicht.

1. Übergabeprotokoll — Zustand jedes Raums schriftlich festhalten, von beiden Seiten unterschrieben.
2. Vorabnahme — Termin zwei bis drei Wochen vor Auszug, um Mängel noch selbst zu beheben. Prüfen Sie vorab auch Ihre Kündigungsfrist, damit der Zeitpunkt passt.
3. Zeuge — nach Möglichkeit eine dritte Person zur Übergabe mitbringen.
4. Zählerstände — Strom, Gas und Wasser notieren und im Protokoll vermerken.
5. Besenreine Übergabe — die Wohnung muss sauber und leer sein, aber nicht poliert; normale Gebrauchsspuren sind kein Mangel.
6. Schlüsselübergabe — Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel dokumentieren.

Häufige Fragen zur Renovierung bei Auszug

Muss ich meine Wohnung beim Auszug renovieren?

Nur wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält. Ohne gültige Klausel bleibt die Renovierung Aufgabe des Vermieters, geregelt in § 535 BGB. Prüfen Sie insbesondere, ob feste Fristen, eine Quotenabgeltung oder eine Farbvorgabe in der Klausel stehen, jeder dieser Punkte kann sie unwirksam machen.

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Dazu zählen Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken sowie das Lackieren von Heizkörpern, Innentüren und Fensterrahmen. Bodenbeläge, Sanitäranlagen und die Bausubstanz gehören nicht dazu, diese bleiben immer Sache des Vermieters.

Muss ich die Wohnung weiß streichen?

Nein. Selbst am Ende der Mietzeit darf eine Klausel nur „neutrale“ oder „helle“ Farben verlangen, niemals ausschließlich Weiß (BGH, Beschluss vom 14.12.2010, Az. VIII ZR 198/10). Während der laufenden Mietzeit dürfen Sie ohnehin frei gestalten.

Was passiert, wenn ich trotz Klausel nicht renoviere?

Der Vermieter kann die Renovierung beauftragen und Ihnen die Kosten in Rechnung stellen oder sie von der Kaution abziehen. Dieser Anspruch verjährt allerdings innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung, § 548 Abs. 1 BGB.

Muss ich nach Jahrzehnten Mietdauer alles renovieren?

Eine feste 40-Jahres-Regel gibt es nicht. Entscheidend ist, wie stark sich der Zustand der Wohnung seit Einzug verschlechtert hat. Bei erheblicher Verschlechterung kann eine hälftige Kostenbeteiligung nach Treu und Glauben fällig werden (BGH, Urteile vom 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Kann ich Renovierungskosten vom Vermieter zurückfordern?

Wenn Sie ohne wirksame Klausel renoviert haben, können Sie die Kosten grundsätzlich zurückverlangen. Melden Sie den Anspruch zeitnah an, da auch hier eine Verjährungsfrist läuft. Ziehen Sie im Zweifel einen Fachanwalt für Mietrecht hinzu, bevor Sie zahlen oder klagen.

Reicht eine besenreine Übergabe?

Ja, wenn keine wirksame Renovierungsklausel besteht. Besenreine bedeutet: leer, sauber gefegt, keine groben Verschmutzungen. Normale Gebrauchsspuren aus dem täglichen Wohnen sind kein Mangel und müssen nicht beseitigt werden.

Gibt es wirklich ein neues Gesetz zur Renovierung?

Nein. § 535 BGB ist seit 1900 inhaltlich fast unverändert. Der BGH hat 2024 lediglich klargestellt, wer im Streitfall den unrenovierten Ausgangszustand der Wohnung beweisen muss, das ist eine Frage der Beweislast, kein neues Gesetz.

Fazit

Eine pauschale Renovierungspflicht beim Auszug gibt es nicht, entscheidend ist immer die konkrete Klausel in Ihrem Mietvertrag. Prüfen Sie Fristen, Farbvorgaben und den Zustand bei Einzug, bevor Sie zum Pinsel greifen. Wenn eine Renovierung ansteht, verschaffen Sie sich mit dem Malerarbeiten-Kosten-Rechner in wenigen Sekunden einen realistischen Kostenüberblick.