Eine Renovierung kostet oft unter 200 € pro m², eine Kernsanierung bis zu 2.500 € pro m². Das nennt S-Immobilienpartner für 2026. Bei Sanierung vs. Renovierung geht es also nicht um Wortklauberei, sondern um fünfstellige Beträge.
Die Begriffe klingen ähnlich, steuern aber Budget, Förderung, Steuer und Mietrecht. Wer Schimmel nur überstreicht, renoviert und zahlt später doppelt. Wer eine funktionierende Heizung tauscht, modernisiert und kann Zuschüsse bekommen. Das Thema betrifft Eigentümer, Käufer von Altbauten, Vermieter und Mieter.
In diesem Ratgeber erfährst du, wie sich Sanierung, Renovierung und Modernisierung unterscheiden. Du siehst die Kosten pro m² für 2026 und die Förderung nach der BEG-Reform vom Juli. Außerdem klären wir Steuerbonus und Mietrecht und geben dir eine Entscheidungshilfe für dein Projekt.
Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Renovierung?
Kurz gesagt: Eine Renovierung frischt die Optik auf. Eine Sanierung behebt Schäden an der Bausubstanz. Eine Modernisierung hebt den Standard über den ursprünglichen Zustand hinaus.
Der wichtigste Unterschied ist die Notwendigkeit. Renovieren ist optional, sanieren oft nicht. Schimmel, marode Leitungen oder ein undichtes Dach musst du beheben.
| Merkmal | Renovierung | Sanierung | Modernisierung |
|---|---|---|---|
| Ziel | Optik auffrischen | Schäden beheben | Standard verbessern |
| Notwendigkeit | Optional | Oft zwingend | Optional, teils vorgeschrieben |
| Eingriff in die Bausubstanz | Nein | Ja | Teilweise |
| Typische Kosten | ca. 100–300 €/m² | Kernsanierung ca. 800–1.500 €/m² | z. B. Wärmepumpe 18.000–35.000 € |
| Baugenehmigung | Meist nein | Manchmal, je nach Maßnahme | Häufiger, je nach Maßnahme |
| Förderung | Meist keine | Bei energetischen Maßnahmen | Ja (BEG, § 35c EStG) |
| Mietrecht | Nur mit wirksamer Klausel auf Mieter übertragbar | Keine Mieterhöhung | Umlage von 8 % pro Jahr |
| Eigenleistung | Oft möglich | Selten | Selten |
In der Praxis überschneiden sich die Begriffe. Die Volksbanken Raiffeisenbanken weisen darauf hin, dass sich Maßnahmen nicht immer sauber trennen lassen. Ein undichtes Dach zu reparieren und dabei zu dämmen, ist zugleich Sanierung und Modernisierung.
Renovierung: Optik auffrischen
Renovierung bedeutet kosmetische Arbeiten ohne Eingriff in die Bausubstanz. Dazu zählen Wände streichen oder tapezieren, Bodenbeläge erneuern, Türen lackieren und Küchenfronten tauschen. Vieles schaffst du in Eigenleistung. Als Merkhilfe gilt: Was du an einem Wochenende selbst anpacken kannst, ist meist eine Renovierung.
Sanierung und Kernsanierung: Substanz reparieren
Eine Sanierung behebt Mängel, die Sicherheit, Gesundheit oder Nutzbarkeit beeinträchtigen. Typisch sind Schimmelsanierung inklusive Ursache, ein trockengelegter Keller, ein neues Dach und erneuerte Wasser- und Stromleitungen. Dafür brauchst du meist einen Fachbetrieb, manchmal auch einen Bausachverständigen.
Die Kernsanierung ist die größte Stufe. Dabei wird das Gebäude bis auf das Tragwerk zurückgebaut, und alle Installationen werden erneuert. Das lohnt sich bei Altbauten mit großem Sanierungsstau, bei veralteten Leitungen oder bei einer Umnutzung, etwa von Gewerbe zu Wohnraum.
Modernisierung: Standard verbessern
Eine Modernisierung wertet das Gebäude auf, auch ohne Schaden. Beispiele sind Wärmepumpe, Dämmung, Fenster mit 3-fach-Verglasung, Lüftungsanlage, Photovoltaik und Barrierefreiheit. Häufiger Irrtum: Eine neue Heizung ist keine Sanierung, sondern eine Modernisierung, weil sie den Standard erhöht.
Dafür gilt seit Sommer 2026 neues Recht. Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026 beschlossen. Es ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft und ersetzt das GEG. Das sogenannte Heizungsgesetz wird damit im Kern gekippt.
Ein Sonderfall ist die Restaurierung. Sie stellt historische Bausubstanz behutsam wieder her, etwa bei Denkmälern, und braucht spezialisierte Handwerker.
Was kostet eine Sanierung, was eine Renovierung?
Kurz gesagt: Für eine Renovierung rechnest du 2026 mit etwa 100 bis 300 € pro m². Eine Kernsanierung kostet meist 800 bis 1.500 € pro m². Die Spannen schwanken je nach Zustand, Region und Ausstattung.
Renovierungskosten 2026
Für Böden, Wände und Optik nennt immopruef für 2026 100 bis 300 € pro m². Die folgende Tabelle rechnet das auf typische Größen um.
| Umfang | Kosten (Richtwert) |
|---|---|
| Böden, Wände, Optik | 100–300 €/m² |
| Wohnung mit 70 m² | 7.000–21.000 € |
| Einfamilienhaus mit 140 m² | 14.000–42.000 € |
Sanierungskosten 2026
Bei Sanierungen hängen die Kosten stark vom Gewerk ab. Die Werte stammen ebenfalls von immopruef.
| Maßnahme | Kosten (Richtwert) |
|---|---|
| Dach neu eindecken, ohne Dämmung | 100–200 €/m² Dachfläche (Einfamilienhaus: 15.000–30.000 €) |
| Bad komplett | 12.000–20.000 € |
| Elektrik erneuern | 8.000–15.000 € |
| Kernsanierung | 800–1.500 €/m² (140 m²: 112.000–210.000 €) |
Bei der Kernsanierung reichen die Angaben je nach Quelle weiter. S-Immobilienpartner nennt für 2026 bis zu 2.500 € pro m². Für ein Haus mit 120 m² sind das 96.000 bis 300.000 €. Plane zusätzlich 15 bis 20 Prozent Puffer ein.
Modernisierungskosten 2026
Eine Wärmepumpe kostet laut immopruef vor Förderung 18.000 bis 35.000 €. Ein Dach mit Dämmung kostet 200 bis 350 € pro m² Dachfläche. Bei einem Einfamilienhaus sind das 25.000 bis 50.000 €. Nach Förderung und Steuerbonus sinken die Nettokosten deutlich, wie du weiter unten siehst.
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Wann Sanierung, wann Renovierung? Entscheidungshilfe
Unsicher, welche Maßnahme du brauchst? Diese drei Fragen führen dich zur Antwort.
In drei Fragen zur richtigen Maßnahme
- Gibt es Schäden oder Mängel? Feuchtigkeitsflecken, Schimmel oder Risse bedeuten Sanierung. Wirkt alles intakt, geh zu Frage 2.
- Willst du den Standard verbessern? Neue Heizung, bessere Dämmung oder Barrierefreiheit sind Modernisierung. Geht es nur um Optik, weiter zu Frage 3.
- Geht es nur um Farbe, Boden und Fliesen? Dann ist es eine Renovierung.
Die richtige Reihenfolge
Die goldene Regel lautet: erst sanieren, dann modernisieren, zuletzt renovieren. Wer streicht, bevor die Feuchtigkeit beseitigt ist, zahlt doppelt. Der Anstrich hält nicht, und du musst ihn nach der Sanierung wiederholen.
Bei Mischfällen bewertest du jeden Anteil getrennt. Förderung, Steuer und Mietrecht behandeln die Teile nämlich unterschiedlich.
Praxisbeispiele: Bad, Dach und Fenster
Bad:
- Neue Fliesen und Armaturen sind eine Renovierung.
- Veraltete Leitungen, ein Rohrbruch oder eine neue Abdichtung sind eine Sanierung.
- Eine bodengleiche Dusche ist eine Modernisierung.
Dach:
- Eine undichte Dachhaut zu reparieren ist eine Sanierung.
- Neue Eindeckung mit Dämmung ist Sanierung und Modernisierung zugleich. Für den Dämmanteil gibt es Förderung.
Fenster:
- Alte Einfachverglasung gegen 3-fach-Fenster zu tauschen ist fast immer eine Modernisierung. Prüfe vorher die Förderung.
Altbau kaufen oder Neubau?
Kalkuliere beim Altbau die Sanierungskosten schon vor dem Kauf ein. Berechne zuerst die Nebenkosten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner. Wie du den Kauf angehst, zeigt unser Ratgeber zum Immobilienkauf.
Ob die Finanzierung inklusive Sanierung trägt, prüfst du mit dem Hypothekenrechner. Ab rund 1.500 € pro m² lohnt laut immopruef der Vergleich mit einem Neubau.
Welche Förderung gibt es 2026 für Sanierung und Modernisierung?
Förderung gibt es vor allem für energetische Maßnahmen. Reine Renovierungen gehen meist leer aus. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurde zum 21. Juli 2026 angepasst, wie co2online zusammenfasst.
BAFA: Dämmung, Fenster und Lüftung
Für Maßnahmen an der Gebäudehülle zahlt das BAFA 15 % Zuschuss. Förderfähig sind bis zu 30.000 € pro Wohneinheit und Jahr, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) bis zu 60.000 €. Für Dämmung und Fenster musst du einen Energieeffizienz-Experten einbinden.
Neu seit dem 21. Juli 2026: Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gilt erst ab 30.000 € förderfähigen Kosten und nur auf den Betrag darüber. Ein Beispiel: Bei 50.000 € gibt es 15 % auf alles, also 7.500 €. Dazu kommen 5 % auf die 20.000 € über der Schwelle, also 1.000 €. Zusammen sind das 8.500 €.
KfW 458: Heizungstausch
Den Heizungstausch fördert nicht mehr das BAFA, sondern die KfW. Die Grundförderung beträgt 30 %. Bei Selbstnutzung kommt ein Einkommensbonus von 10, 30 oder 40 % hinzu. Der Klima-Geschwindigkeitsbonus für den Tausch alter Heizungen liegt bis 31. Januar 2027 bei 16 % und sinkt danach halbjährlich um 4 Prozentpunkte.
Das Maximum von 80 % erreichst du nur bei Selbstnutzung und einem zu versteuernden Einkommen bis 30.000 € (40.000 € mit Kind). Sonst liegt die Grenze bei 70 %. Ein Beispiel: Der Kesseltausch kostet 30.000 €, förderfähig sind im Einfamilienhaus aber nur 28.000 €. Bei 30 % Grundförderung plus 16 % Geschwindigkeitsbonus, also 46 %, zahlt die KfW 12.880 €.
Ab 2027 sinkt die Grundförderung für Wärmepumpen auf 15 %. Dafür soll ein Bonus von 15 % für Geräte aus EU-Produktion kommen. Wer das ganze Haus saniert, kann außerdem einen KfW-Kredit für ein Effizienzhaus nutzen. Beim Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse sind das 15 % von höchstens 150.000 €, also bis zu 22.500 € Tilgungszuschuss.
Antrag richtig stellen
Stelle den Antrag immer vor der Beauftragung der Firma. Wer zuerst beauftragt, riskiert die Förderung. Eigenleistung fördert der Staat nur bei den Materialkosten, nicht für deine Arbeitszeit.
Die Energieberatung bezuschusst der Bund mit 50 %, im Ein- oder Zweifamilienhaus höchstens 650 €. Wichtig: Für dieselbe Maßnahme kannst du BEG-Zuschuss und Steuerbonus nicht kombinieren.
Wie lassen sich Sanierung und Renovierung steuerlich absetzen?
Kurz gesagt: Am meisten bringt der Steuerbonus für energetische Maßnahmen bei Eigennutzung. Handwerkerkosten kannst du für fast jede Arbeit anteilig absetzen. Vermieter setzen Erhaltungsaufwand meist sofort ab, bei größeren Maßnahmen gelten Sonderregeln.
Steuerbonus nach § 35c EStG
Selbstnutzer ziehen 20 % der Kosten energetischer Maßnahmen direkt von der Steuerschuld ab, höchstens 40.000 € pro Objekt. Der Abzug verteilt sich auf drei Jahre: je 7 % in den ersten beiden Jahren (maximal 14.000 €) und 6 % im dritten Jahr (maximal 12.000 €), wie co2online erklärt. Das Gebäude muss älter als zehn Jahre sein, und du musst darin wohnen.
Begünstigt sind unter anderem Dämmung, Fenster, Heizung, Lüftung und die Optimierung der Heizung. Die Bescheinigung stellt laut BMF-Schreiben das ausführende Fachunternehmen oder eine ausstellungsberechtigte Person aus. Ein Energieeffizienz-Experte ist hier also nicht zwingend. Zahle die Rechnung per Überweisung.
Handwerkerleistungen nach § 35a EStG
Auch für Renovierungen und nicht energetische Sanierungen kannst du Arbeitskosten absetzen. Es zählen nur Lohnkosten bis 6.000 € pro Jahr. Davon bekommst du 20 % zurück, also bis zu 1.200 €, wie co2online ausführt. Material zählt nicht. Für dieselben Kosten kannst du nicht zusätzlich § 35c nutzen.
Vermieter: Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und die 15-%-Grenze
Erhaltungsaufwand wie Reparaturen oder Schönheitsreparaturen darfst du bei Vermietung in der Regel sofort als Werbungskosten absetzen. Verbesserst du das Gebäude wesentlich über den ursprünglichen Zustand hinaus, entstehen Herstellungskosten. Die schreibst du über die Abschreibung (AfA) über Jahre ab.
Achtung nach dem Kauf: Übersteigen die Nettokosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Bei einem Gebäudeanteil von 200.000 € liegt die Grenze bei 30.000 €. Das BMF hat dazu im Januar 2026 ein neues Anwendungsschreiben veröffentlicht.
| Maßnahme | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Energetische Sanierung oder Modernisierung | § 35c EStG: 20 % bis 40.000 € (oder BEG-Zuschuss, nicht beides) | Erhaltungsaufwand sofort absetzbar, Herstellungskosten über AfA |
| Sanierung (Schadensbehebung) | Arbeitskosten über § 35a EStG | Erhaltungsaufwand: Sofortabzug, Ausnahme 15-%-Grenze |
| Renovierung | Arbeitskosten über § 35a EStG (bis 1.200 € pro Jahr) | Erhaltungsaufwand: Sofortabzug |
Wie sich der Abzug auf deine Steuerlast auswirkt, rechnest du mit unserem Einkommensteuerrechner nach.
Was gilt im Mietrecht bei Sanierung, Modernisierung und Renovierung?
Kurz gesagt: Nur eine Modernisierung berechtigt zur Mieterhöhung. Sanierungen sind Sache des Vermieters. Bei Renovierungen kommt es auf den Mietvertrag an.
Modernisierung: 8 % Umlage
Nach § 559 BGB darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 % der Modernisierungskosten erhöhen. Dabei gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um höchstens 3 € pro m² steigen, bei Mieten unter 7 € pro m² um höchstens 2 €. Der Vermieter muss die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen.
Wichtig: Der Instandhaltungsanteil muss herausgerechnet werden. Das ist der Teil, der ohnehin für Reparaturen angefallen wäre. Ein Beispiel: Kostet die Modernisierung 20.000 € und entfallen 6.000 € auf Instandhaltung, bleiben 14.000 €. Davon 8 % sind 1.120 € pro Jahr, also rund 93 € pro Monat. Bei 70 m² sind das etwa 1,33 € pro m² und damit weniger als die Kappungsgrenze.
Bei Modernisierungen bis 10.000 € je Wohnung gilt ein vereinfachtes Verfahren. Der Vermieter darf dann pauschal 30 % als Instandhaltungsanteil abziehen.
Sanierung: keine Mieterhöhung
Eine reine Sanierung gehört zur Erhaltungspflicht des Vermieters. Er darf sie nicht auf die Miete umlegen, wie die Volksbanken Raiffeisenbanken erklären.
Renovierung: Schönheitsreparaturen
Vermieter dürfen Schönheitsreparaturen nur unter strengen Bedingungen auf Mieter übertragen. Starre Fristen, etwa Streichen alle drei Jahre, sind unwirksam. Der BGH hat 2015 außerdem entschieden (Az. VIII ZR 185/14): Übernimmst du eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenen Ausgleich, darf dir der Vermieter die Renovierung nicht per Formularklausel auferlegen.
Auch Quotenabgeltungsklauseln sind laut Legal Tribune Online unwirksam. Sie verlangen anteilig Geld für Arbeiten, die noch gar nicht fällig sind. In der Regel musst du nur renovieren, wenn du eine renovierte Wohnung übernommen hast und die Klausel wirksam ist.
Häufige Fragen zu Sanierung und Renovierung
Was bedeutet saniert, was bedeutet renoviert?
Saniert heißt: Schäden oder Mängel an der Bausubstanz wurden behoben. Bei energetisch sanierten Gebäuden kamen Maßnahmen zur Energieeffizienz dazu. Renoviert heißt: Das Objekt wurde optisch aufgefrischt, etwa mit neuer Farbe oder neuen Böden, ohne tiefen Eingriff in die Substanz.
Ist eine neue Heizung eine Sanierung oder Modernisierung?
Meist ist sie eine Modernisierung, weil sie den Standard erhöht. War die alte Anlage defekt, hat ein Teil der Kosten den Charakter einer Instandsetzung. Bei einer Mieterhöhung musst du diesen Anteil abziehen.
Wann ist eine Sanierung genehmigungspflichtig?
Eingriffe in die Statik, Änderungen an Fassade oder Dach und Maßnahmen an Denkmälern brauchen meist eine Genehmigung. Reine Innenarbeiten ohne Statik sind oft genehmigungsfrei. Die Tabelle der Volksbanken Raiffeisenbanken nennt Renovierungen in der Regel genehmigungsfrei, Sanierungen manchmal und Modernisierungen häufiger genehmigungspflichtig. Im Zweifel fragst du beim örtlichen Bauamt nach.
Was ist eine Restaurierung?
Eine Restaurierung stellt historische Bausubstanz behutsam wieder her. Sie soll das ursprüngliche Erscheinungsbild erhalten. Das ist vor allem bei Denkmälern relevant. Sie braucht spezialisierte Handwerker und ist meist besonders teuer.
Fazit
Bei Sanierung vs. Renovierung zählt, ob hinter der Oberfläche ein Schaden steckt. Dann sanierst du zuerst. Willst du den Standard verbessern, modernisierst du als Nächstes, und erst am Ende renovierst du. So vermeidest du doppelte Kosten.
Vor dem Start prüfst du Förderung und Steuerbonus, denn der Antrag muss vor dem Auftrag stehen. Als Vermieter beachtest du die 8-%-Umlage und den Instandhaltungsabzug.
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Alle Preisangaben sind Richtwerte (Stand November 2026). Regionale und projektbezogene Abweichungen sind möglich. Förderbedingungen können sich ändern, prüfe vor Projektbeginn die aktuellen Konditionen. Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.