Ein Hauskauf ohne Notar ist in Deutschland schlicht nicht möglich. Der Kaufvertrag muss beurkundet werden — das schreibt das Gesetz vor. Was viele dabei unterschätzen: Die Notarkosten können beim Hauskauf schnell mehrere tausend Euro ausmachen. Mit unserem Notarkosten Rechner lässt sich der genaue Betrag in Sekunden ermitteln.
Dieser Artikel erklärt, wie Notargebühren berechnet werden, was in der Rechnung steckt, wer zahlt — und was mit der Steuer möglich ist.
Notarkosten Rechner
Was sind Notarkosten?
Notarkosten sind die Gebühren, die ein Notar für seine gesetzlich geregelten Tätigkeiten rund um den Immobilienkauf berechnet. Dazu gehören vor allem:
- Beurkundung des Kaufvertrags — die Kernleistung, ohne die kein Hauskauf rechtsgültig ist
- Auflassungsvormerkung — schützt den Käufer im Grundbuch, bis der Kauf vollständig abgewickelt ist
- Grundschuldbestellung — wenn der Kauf über einen Kredit finanziert wird
- Grundbucheintragung — die tatsächliche Umschreibung auf den neuen Eigentümer
Alle diese Leistungen werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) abgerechnet. Das bedeutet: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, bundesweit einheitlich und nicht verhandelbar. Ein Notar in Bayern verlangt exakt dasselbe wie einer in NRW oder Niedersachsen.
Wie werden Notarkosten berechnet?
Die Gebühr richtet sich nach dem sogenannten Geschäftswert — das ist in der Regel der Kaufpreis der Immobilie. Aus einer gesetzlichen Tabelle (Anlage 2 zu § 34 GNotKG) ergibt sich ein Basiswert, der mit einem bestimmten Faktor multipliziert wird. Für die Kaufvertragsbeurkundung gilt beispielsweise der 2,0-fache Gebührensatz.
Das Ergebnis: Je höher der Kaufpreis, desto höher die Notarkosten — aber der Anstieg ist nicht linear, sondern degressiv. Bei einem teuren Haus ist der prozentuale Anteil der Notarkosten etwas geringer als bei einem günstigen.
Notarkosten beim Hauskauf berechnen
Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt in der Regel 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch. Diese Faustregel gilt für den Standardfall: Kauf mit Bankfinanzierung und Grundschuldbestellung.
Notarkosten Tabelle 2026
| Kaufpreis | Notargebühren (ca.) | Grundbuchkosten (ca.) | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 1.050 € | 530 € | 1.580 € |
| 200.000 € | 1.370 € | 680 € | 2.050 € |
| 250.000 € | 1.650 € | 830 € | 2.480 € |
| 300.000 € | 1.930 € | 960 € | 2.890 € |
| 350.000 € | 2.150 € | 1.080 € | 3.230 € |
| 400.000 € | 2.380 € | 1.190 € | 3.570 € |
| 500.000 € | 2.830 € | 1.420 € | 4.250 € |
| 600.000 € | 3.270 € | 1.640 € | 4.910 € |
| 750.000 € | 3.920 € | 1.960 € | 5.880 € |
| 1.000.000 € | 4.970 € | 2.490 € | 7.460 € |
Alle Beträge sind Richtwerte inkl. 19 % MwSt. Die tatsächlichen Kosten hängen von Finanzierungshöhe, Nebenleistungen und individuellem Aufwand ab.
Für eine exakte Berechnung empfiehlt sich unser Notarkosten Rechner — dort lassen sich Kaufpreis und Darlehenshöhe individuell eingeben.
Was steckt in der Notarrechnung?
Die meisten Menschen sind überrascht, wenn sie die erste Notarrechnung sehen. Sie ist nicht eine einzelne Zeile, sondern enthält mehrere Positionen. Typisch sind:
- KV-Beurkundung: 2,0-facher Gebührensatz auf den Kaufpreis
- Auflassungsvormerkung: 0,5-facher Gebührensatz
- Grundschuldbestellung: 1,0- bis 2,0-facher Gebührensatz auf die Darlehenssumme
- Vollzugsgebühren und Auslagen: pauschal oder nach tatsächlichem Aufwand
- Grundbuchamt: eigene Kostenrechnung, kommt separat
Wichtig: Grundbuchkosten und Notarkosten sind zwei separate Rechnungen, auch wenn beide oft in einem Atemzug genannt werden.
Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?
Die klare Antwort: Der Käufer. Das ist in Deutschland Usus — auch wenn es keine gesetzliche Pflicht gibt, die das so explizit vorschreibt. Der Notar rechnet direkt mit dem Käufer ab.
Die einzige Ausnahme: Wenn der Verkäufer noch eine Grundschuld auf der Immobilie hat, trägt er die Kosten für deren Löschung aus dem Grundbuch. Das ist aber meist ein überschaubarer Betrag von wenigen hundert Euro.
Manchmal versuchen Käufer, die Kosten mit dem Verkäufer zu teilen — das ist möglich, aber in der Praxis selten. Wer auf Nummer sicher gehen will: Im Kaufvertrag regeln lassen.
Notarkosten beim Hausverkauf — zahlt der Verkäufer gar nichts?
Fast nichts. Der Verkäufer trägt höchstens die Löschung einer bestehenden Grundschuld. Alles andere — Vertragsbeurkundung, Grundbuchumschreibung, Auflassung — zahlt der Käufer. Das macht Notarkosten beim Hausverkauf für die meisten Verkäufer zum Null-Posten.
Wann werden Notarkosten fällig?
Die Notarrechnung kommt normalerweise 2 bis 6 Wochen nach der Beurkundung. Manche Notare schicken sie sehr schnell, andere brauchen etwas länger. Die Zahlungsfrist liegt typischerweise bei 30 Tagen.
Wer den Termin beim Notar im Dezember hat, sollte das Budget für Januar einplanen. Und: Die Grundbuchkosten kommen als separate Rechnung vom Grundbuchamt — oft etwas später.
Ein praktischer Hinweis: Notarkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit — genauso wenig wie Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision. Diese Kaufnebenkosten braucht man tatsächlich als Cash.
Notarkosten beim Grundstückskauf
Beim reinen Grundstückskauf gelten dieselben Gebührenregeln wie beim Hauskauf — der Geschäftswert ist der Kaufpreis. Wer ein Grundstück für 150.000 € kauft, zahlt etwa 1.500 bis 2.000 € für Notar und Grundbuch.
Der Unterschied: Wenn kein Gebäude auf dem Grundstück steht, entfallen manche Nebenleistungen. Dafür kommen später beim Bau erneut Notarkosten hinzu — etwa für die Grundschuldbestellung beim Baukredit. Das verdoppelt die Gebühren im schlimmsten Fall.
Notarkosten bei Schenkung
Eine Immobilie zu verschenken ist ebenfalls beurkundungspflichtig. Die Notarkosten bei der Schenkung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, nicht nach dem Schenkungswert — auch wenn nichts bezahlt wird.
Bei einer Schenkung an Kinder mit Nießbrauchsvorbehalt (der Schenker bleibt bis zum Tod in der Wohnung) wird der Nießbrauchswert vom Grundstückswert abgezogen. Das kann die Gebühren deutlich reduzieren. Für diese Berechnung lohnt sich unser Notarkosten Rechner für Schenkungen.
Zahlt beim Schenkungsvertrag in der Regel der Beschenkte — also das Kind. Aber auch hier gilt: freie Vereinbarung möglich.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Hier lautet die ehrliche Antwort: Es kommt drauf an.
Selbst genutztes Wohneigentum: Nein. Wer das Haus selbst bewohnt, kann Notarkosten nicht steuerlich geltend machen — weder als Werbungskosten noch als Sonderausgaben. Diese Kosten sind schlicht privat.
Vermietete Immobilie: Ja, aber nicht sofort. Die Notarkosten zählen als Anschaffungsnebenkosten und werden dem steuerlichen Gebäudewert zugerechnet. Dann werden sie über die Abschreibung (AfA) verteilt — bei Wohngebäuden mit Baujahr ab 1925 sind das 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Wer 3.000 € Notarkosten hat, setzt also jährlich 60 € steuerlich ab. Nicht dramatisch, aber immerhin.
Gewerbliche Nutzung: Bei Gewerbeimmobilien oder Betriebsstätten gelten andere Regeln — dort sind die Kosten als Betriebsausgaben ansetzbar, ebenfalls über Abschreibung.
Wichtig: Für individuelle Steuerberatung zum eigenen Fall immer einen Steuerberater hinzuziehen. Die Regeln können je nach Nutzung und Finanzierungsstruktur variieren.
Notarkosten in verschiedenen Bundesländern
Eine häufige Frage: Sind die Notarkosten in NRW, Bayern oder Hessen unterschiedlich?
Nein. Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich. Das GNotKG gilt in allen 16 Bundesländern gleichermaßen. Ein Notar in München berechnet exakt dasselbe wie einer in Köln oder Hamburg.
Was sich von Bundesland zu Bundesland unterscheidet, ist die Grunderwerbsteuer — aber die ist kein Teil der Notarrechnung. Sie wird separat ans Finanzamt gezahlt. Zur Berechnung der Gesamtkaufnebenkosten empfiehlt sich unser Kaufnebenkosten Rechner, der alle Posten auf einmal zusammenfasst.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| NRW | 6,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
Häufige Fragen zu Notarkosten
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Die Notarkosten beim Hauskauf liegen in Deutschland typischerweise zwischen 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises — inklusive Grundbuchgebühren. Bei einem Haus für 300.000 € sind das rund 3.000 bis 4.500 €. Die genaue Höhe lässt sich mit unserem Notarkosten Rechner ermitteln.
Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?
Beim Hauskauf zahlt grundsätzlich der Käufer die Notarkosten. Das betrifft Kaufvertragsbeurkundung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung. Einzige Ausnahme: Die Löschung einer bestehenden Grundschuld des Verkäufers trägt der Verkäufer.
Sind Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nein. Bei einer vermieteten Immobilie können die Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Gebäude-AfA abgeschrieben werden — das entspricht 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
Wann werden Notarkosten fällig?
Die Notarrechnung kommt in der Regel 2 bis 6 Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags. Die Zahlungsfrist beträgt meistens 30 Tage. Die Grundbuchkosten kommen als separate Rechnung vom Grundbuchamt.
Sind Notarkosten in allen Bundesländern gleich?
Ja. Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich im GNotKG geregelt. Es gibt keine Unterschiede zwischen Bayern, NRW, Hessen oder anderen Bundesländern. Nur die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Alle Angaben ohne Gewähr. Die tatsächlichen Notarkosten hängen vom individuellen Fall, der genauen Vertragsgestaltung und den gewählten Nebenleistungen ab. Für eine verbindliche Kostenauskunft wende dich direkt an deinen Notar.