Du hast dein Wunschhaus gefunden. Der Kaufpreis steht fest. Und dann kommt die Überraschung: Auf den Kaufpreis obendrauf kommen noch einmal 10 bis 15 Prozent an Nebenkosten — Geld, das du sofort und aus eigener Tasche zahlen musst.
Wer ein Haus oder eine Wohnung für 400.000 € kauft, zahlt je nach Bundesland bis zu 58.000 € zusätzlich, bevor er einen einzigen Schlüssel in der Hand hat. Das ist kein Randposten in der Finanzierung — das ist Eigenkapital, das die Bank von dir erwartet.
In diesem Ratgeber erfährst du, welche Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf anfallen, wie du sie selbst berechnest und wo du legal sparen kannst.
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Was sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Sie entstehen durch gesetzliche Pflichten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) und — falls du über einen Makler kaufst — durch die Maklerprovision.
Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert. Banken stellen dir Geld für den Kaufpreis bereit, aber die Nebenkosten musst du selbst aufbringen. Wer sie nicht einkalkuliert, scheitert oft an der Finanzierung — auch bei guter Bonität.
Die vier Hauptposten sind:
- Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises
- Notarkosten – ca. 1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten – ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Maklerprovision – falls ein Makler beteiligt ist, maximal 3,57 % des Kaufpreises (Käuferanteil)
Zusammen ergeben diese Posten je nach Bundesland und Makler-Beteiligung zwischen 5,5 % und rund 12,5 % des Kaufpreises.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten? Konkrete Beispielrechnung
Ein Beispiel macht das greifbarer. Kaufpreis: 350.000 €, Bundesland: Nordrhein-Westfalen, mit Makler.
| Kostenart | Prozentsatz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 22.750 € |
| Notarkosten | 1,5 % | 5.250 € |
| Grundbuchkosten | 0,5 % | 1.750 € |
| Maklerprovision (Käufer) | 3,57 % | 12.495 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 12,07 % | 42.245 € |
Das gleiche Haus in Bayern würde bei einer Grunderwerbsteuer von 3,5 % ohne Makler nur rund 14.000 € an Nebenkosten kosten — eine Differenz von über 28.000 €, nur wegen des Bundeslands und der Makler-Frage.
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Grunderwerbsteuer 2026: Die größte Einzelposition
Die Grunderwerbsteuer ist der teuerste Posten unter den Kaufnebenkosten. Sie wird einmalig beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fällig — berechnet auf den beurkundeten Kaufpreis.
Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Das Ergebnis: Bayern hat den Satz nie erhöht und liegt bei 3,5 %. Brandenburg und NRW verlangen 6,5 % — fast das Doppelte.
Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 300.000 € | Steuer bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| NRW | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
Stand: März 2026. Quelle: Finanzverwaltungen der Bundesländer.
Die Grunderwerbsteuer wird ca. 4 bis 8 Wochen nach dem Notartermin vom Finanzamt per Bescheid angefordert. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — und erst dann trägt das Grundbuchamt dich als Eigentümer ein.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
In drei Fällen ist der Immobilienerwerb von der Steuer befreit: bei Kaufpreisen unter 2.500 €, beim Erwerb zwischen Personen in direkter Linie (Eltern und Kinder, Eheleute) sowie in bestimmten Erbschaftsfällen. Geschwister, Onkel, Tanten und Schwiegereltern sind ausdrücklich nicht begünstigt.
Notarkosten und Grundbuchgebühren: Was steckt dahinter?
Ein Immobilienkauf ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags vor (§ 311b BGB). Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich geregelt — im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Es gibt also keinen Preisunterschied zwischen Notaren.
Typischerweise fallen an:
- Beurkundung des Kaufvertrags: ca. 1,0 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung (Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung): ca. 0,5 %
- Grundschuldbestellung (falls du eine Bankfinanzierung nutzt): weitere Gebühren je nach Darlehenshöhe
Für ein Haus mit 350.000 € Kaufpreis und einem Darlehen von 280.000 € rechne mit Notar- und Grundbuchkosten von insgesamt rund 5.000 bis 6.500 €.
Mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner siehst du alle Posten auf einen Blick — inklusive Grundschuldbestellung.
Maklerprovision: Was du als Käufer zahlen musst
Seit Dezember 2020 gilt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Das schützt Käufer davor, die gesamte Courtage alleine zu tragen.
In der Praxis teilen Käufer und Verkäufer die Maklergebühr. Die übliche Gesamtprovision liegt zwischen 5,95 % und 7,14 % (inkl. MwSt.), was für den Käufer maximal 3,57 % des Kaufpreises bedeutet.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 14.280 € — ein Posten, der deinen Eigenkapitalbedarf deutlich erhöht.
Kaufst du direkt vom Eigentümer ohne Makler, entfällt diese Gebühr komplett. Das spart bei einem 400.000-€-Objekt fast 15.000 € Nebenkosten.
Kaufnebenkosten berechnen: So geht es Schritt für Schritt
Du kannst die Kaufnebenkosten selbst ermitteln — oder es in wenigen Sekunden mit dem Rechner tun.
Variante 1: Mit dem Rechner (empfohlen)
- Gib den Kaufpreis ein
- Wähle dein Bundesland
- Aktiviere den Schalter für Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist)
- Das Ergebnis zeigt dir Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und — falls relevant — die Maklerprovision
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Variante 2: Per Hand rechnen
Multipliziere den Kaufpreis mit den folgenden Prozentsätzen:
- Grunderwerbsteuer: Kaufpreis × Steuersatz deines Bundeslands (siehe Tabelle oben)
- Notar + Grundbuch: Kaufpreis × 2 %
- Makler (falls vorhanden): Kaufpreis × 3,57 %
Ein Kaufpreis von 300.000 € in Hessen mit Makler ergibt so:
- Grunderwerbsteuer (6,0 %): 18.000 €
- Notar + Grundbuch (2,0 %): 6.000 €
- Makler (3,57 %): 10.710 €
- Summe: 34.710 € (11,57 %)
Immobilie kaufen ohne oder mit Eigenkapital: Was Banken wirklich erwarten
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis der Immobilie — nicht die Kaufnebenkosten. Wer eine 100-%-Finanzierung anfragt (Kaufpreis ohne Eigenkapital), wird von den meisten Banken mit deutlich schlechteren Zinsen bestraft oder abgelehnt.
Die Faustregel: Bringe mindestens die Kaufnebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mit. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € in NRW bedeutet das:
- Nebenkosten: ca. 42.000 €
- Eigenkapital für den Kaufpreis (10 %): 35.000 €
- Empfohlenes Eigenkapital insgesamt: ca. 77.000 €
Wer weniger mitbringt, zahlt entweder höhere Zinsen oder bekommt keine Finanzierung. Den Kreditbedarf für dein Objekt kannst du mit unserem Hypothekenrechner durchrechnen.
Kaufnebenkosten sparen: 4 legale Wege
1. Inventar separat ausweisen
Einbauküche, Markise, Sauna und fest installierte Gartenelemente gehören nicht zum Gebäude — und unterliegen damit nicht der Grunderwerbsteuer. Wer diese Gegenstände mit einem marktüblichen Zeitwert separat im Kaufvertrag ausweist, mindert die Bemessungsgrundlage.
Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Inventaranteile bis ca. 15 % des Kaufpreises. Bei 350.000 € und einem Inventarwert von 20.000 € sparst du in NRW (6,5 %) rund 1.300 € Grunderwerbsteuer. Der Notar hilft dir dabei, das korrekt zu formulieren.
2. Ohne Makler kaufen
Kaufst du direkt vom Eigentümer, entfällt die Maklerprovision. Das klingt simpel, spart aber bei einem 400.000-€-Objekt fast 15.000 €. Kaufangebote ohne Makler findest du auf Immobilienportalen unter dem Filter „Privatangebote” oder über lokale Netzwerke.
3. Bundesland-Grenzlage nutzen
Wer flexibel beim Standort ist: Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie steht — nicht nach deinem Wohnsitz. Eine Immobilie direkt auf der bayerischen Seite einer Landesgrenze zu NRW spart bei 400.000 € exakt 12.000 € Grunderwerbsteuer.
4. Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gehört die anteilige Instandhaltungsrücklage zum Preis — aber der Bundesfinanzhof hat entschieden (BFH, 09.10.1991, II R 20/89), dass sie die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage mindert. Lass das vom Notar explizit im Kaufvertrag ausweisen.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Wie viel Prozent Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Je nach Bundesland und Makler-Beteiligung zwischen 5,5 % und rund 12,5 % des Kaufpreises. Ohne Makler in Bayern sind es ca. 5,5 %, mit Makler in NRW oder Brandenburg bis zu 12,5 %. Als Planungsgröße empfiehlt sich ein Puffer von 10–12 %, damit du auf der sicheren Seite bist.
Werden Kaufnebenkosten von der Bank mitfinanziert?
In der Regel nicht. Einzelne Banken bieten sogenannte 110-%-Finanzierungen an, bei denen sie auch die Nebenkosten einbeziehen — aber das kostet deutlich höhere Zinsen und setzt sehr gute Bonität voraus. Die meisten Käufer müssen die Nebenkosten aus Eigenkapital bestreiten.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Das Finanzamt schickt dir nach dem Notartermin einen Steuerbescheid — meist 4 bis 8 Wochen später. Danach hast du einen Monat Zeit, die Steuer zu bezahlen. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die das Grundbuchamt für die Eigentumsumschreibung braucht.
Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Nur wenn du die Immobilie vermietest. Für Kapitalanleger sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren Anschaffungsnebenkosten, die über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (AfA, § 9 EStG). Wer selbst einzieht, kann die Kaufnebenkosten steuerlich nicht geltend machen.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?
Das Grundbuchamt trägt dich nicht als Eigentümer ein. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt — die es nur nach Zahlung gibt — bleibt der Vorverkäufer juristisch Eigentümer. Die Bank zahlt das Darlehen zudem oft erst aus, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vermerkt ist.
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?
Bayern mit 3,5 % — und das seit 2006 unverändert. Sachsen lag ebenfalls bei 3,5 %, hat aber 2023 auf 5,5 % erhöht. Damit ist Bayern das einzige Bundesland, das den ursprünglichen Bundeseinheitssatz nie angehoben hat.
Fazit: Kaufnebenkosten realistisch einplanen
Wer eine Immobilie kauft, muss mit 10 bis 15 Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis rechnen — je nach Bundesland und Makler-Beteiligung. Wichtigster Posten ist die Grunderwerbsteuer, die zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW, Brandenburg) liegt. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit zusammen ca. 2 % sowie die Maklerprovision.
Diese Kosten musst du aus Eigenkapital aufbringen. Kalkuliere sie von Anfang an in dein Budget ein — nicht erst, wenn der Notartermin ansteht.
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